DIGITAL REALTY TRUST, INC. 提交 10-Q：季度报告(10-Q)

Trust, Inc.未能维持其作为美国联邦所得税目的下的房地产投资信托基金（REIT）的地位；Digital Realty Trust, L.P.未能符合美国联邦所得税目的下合伙企业的资格；对我们从事某些业务活动的限制；地方、州、联邦和国际法律和法规的变化，包括与税收、房地产和分区法相关的变化，以及房地产税率的上调；任何可能影响我们的金融、会计、法律或监管问题或诉讼的影响；以及我们不时向美国证券交易委员会（SEC）提交的报告中讨论的额外风险和因素，包括在我们最近提交的10-K表格年度报告中“风险因素”标题下讨论的内容以及本报告的其他部分，包括第二部分第1A项“风险因素”。

以下讨论中包含的部分物业的入住率百分比是根据可用电力、所需支持容量和公共区域等因素计算的。

在本报告中：“Ascenty实体”指与布鲁克菲尔德基础设施（Brookfield Infrastructure）共同成立的拥有和运营Ascenty的实体。

业务概览与战略

Digital Realty Trust, Inc.通过其对Digital Realty Trust, L.P.及其子公司的控股权，提供全面的空间、电力和互连解决方案，使其客户和合作伙伴能够在全球技术和房地产平台上相互连接并为其自身客户提供服务。我们是面向各行各业垂直领域客户的领先全球数据中心、托管和互连解决方案提供商。Digital Realty Trust, Inc.作为美国联邦所得税目的下的REIT运营，我们的运营合伙企业是我们开展业务和持有资产的实体。

我们的主要业务目标是最大化：

(i) 每股收益和单位收益的可持续长期增长；

(ii) 通过支付分配款向我们的股东和Digital Realty Trust, L.P.的单位持有人提供的现金流和回报；以及

(iii) 投入资本回报率。

我们期望通过实现卓越的经风险调整后的回报、审慎配置资本、多样化我们的产品组合、加速我们的全球覆盖范围和规模，以及推动收入增长和运营效率来实现我们的目标。我们预计，当前和未来内部增长的很大一部分将通过开发我们现有的待开发空间、收购未来开发用地以及收购新物业来实现。

我们瞄准高质量、战略位置优越的物业，这些物业包含支持数据中心和技术行业客户应用和运营的物理和连接基础设施，以及可能为此用途开发的物业。我们的大部分数据中心物业包含完全冗余的供电系统、多条电力馈线、高于标准的冷却系统、高架地板区域、广泛的楼内通信布线和高水平的安全系统。从根本上说，我们将全球的基础房地产和创新技术专业知识聚集在一起，以提供全面、专用的产品套件，以满足客户的数据和连接需求。我们认为我们是数字经济的重要组成部分，将从强大且长期的增长驱动因素中受益。

我们已经制定了详细、标准化的程序来评估新的房地产投资，以确保它们符合我们的财务、技术和其他标准。我们预计将继续作为我们增长战略的一部分收购更多资产。我们打算积极管理和租赁我们的资产以增加其现金流。当预期需求和回报证明合理时，我们可能会继续扩大我们的开发组合。

我们可能会收购受现有抵押贷款融资和其他债务约束的物业，或者我们在收购或再融资这些物业时可能会产生新的债务。此类债务的服务优先于Digital Realty Trust, Inc.普通股和优先股的任何现金股息。我们致力于保持保守的资本结构。我们的目标是在商业周期中平均实现以下财务比率：1) 债务与调整后EBITDA比率约为5.5倍，2) 固定费用覆盖率大于三倍，3) 浮动利率债务占总未偿债务的比例低于20%。此外，我们努力维持阶梯式良好的债务到期时间表，并寻求在最小化成本的同时最大化我们可用资本来源的选择范围。

我们所在国家的政治条件变化、地缘政治动荡、政治不稳定、民事骚乱、限制性政府行动或国有化，包括涉及美国的政治和贸易紧张局势升级以及监管和立法变化，可能会对我们的运营以及我们客户的运营产生不利影响。

2026年重要活动摘要

我们在截至2026年3月31日的三个月内完成了以下重要活动：

● 本季度，我们完成了总计约2.8亿美元的收购，主要在保加利亚索菲亚、意大利米兰、波特兰和亚特兰大的物业投资净额方面。

● 在截至2026年3月31日的三个月内，Digital Realty Trust, Inc.根据2024年销售协议发行约490万股普通股，在支付约430万美元给代理人的佣金后，产生约8.75亿美元的净收益，每股平均价格为178.36美元。在2026年3月31日之后，Digital Realty Trust, Inc.根据2024年销售协议发行约240万股普通股，在支付约220万美元给代理人的佣金后，产生约4.35亿美元的净收益，每股平均价格为181.21美元。截至2026年4月29日，根据2024年销售协议，仍有约5.7亿美元可用于未来销售。

收入基础

我们的大部分收入来自投资组合中数据中心产生的租金收入。我们生成和增长收入的能力取决于几个因素，包括我们维持或提高入住率的能力。我们的数据中心组合及DLR占用的白色空间IT负载（不包括正在开发或待开发的容量）摘要如下所示。

注：表格不包括待售或贡献的数据中心。

(1) 白色空间IT负载代表由公用事业电源支持的 uninterruptible power systems (UPS)，以兆瓦为单位，专门用于Digital Realty运营的数据中心容量。

(2) 入住率不包括处于活跃开发阶段的容量和待开发的容量。