CREFC는 데이터센터 금융 시장이 점차 복잡해짐에 따라 업데이트된 데이터센터 입문서를 발표했다.

CRE 파이낸스 협의회(CREFC)는 오늘 데이터센터 입문서 제2판을 발간했다고 발표했다. 이 보고서는 빠르게 변화하고 있는 데이터센터 금융 시장과 상업용 부동산 대출기관 및 투자자가 직면한 기회와 위험을 최신 관점에서 분석한다.

CREFC가 2026년 1월 초판 입문서를 발간한 이후 데이터센터 금융 시장은 지속적으로 확대되었고 점점 더 복잡해지고 있다. 이번 최신 보고서는 증권화와 담보부 프로젝트 채권의 활용 확대, 최근의 규제 동향, 차입 비용 상승, 그리고 개발 및 금융 결정에 영향을 미치는 전력 및 인프라 제약을 다룬다.

시장 규모도 상당하다. Barclays에 따르면 2026년 10월 8일 기준 데이터센터 부문에서 발행되어 유통 중인 담보부 프로젝트 채권은 약 1,160억 달러이며, 이와 별도로 자산유동화증권(ABS) 442억 달러, 상업용 부동산 저당증권(CMBS) 224억 달러가 있다.

CREFC 사장 겸 CEO인 Paul T. Vanderslice는 "데이터센터는 금융 시장에서 점점 더 중요한 부문으로 부상하고 있다. 이는 CMBS, ABS, 회사채, 신디케이트 은행 대출에 국한되지 않는다. 이 부문은 대규모 지분 투자자와 채권 투자자를 모으고 있다"고 말했다. 이어 "시장이 발전함에 따라 CREFC는 투자자, 대출기관 및 기타 시장 참여자들이 빠르게 변화하는 이 부문의 기회와 위험을 더 잘 이해하도록 돕는 정보와 자료를 제공하기 위해 최선을 다하고 있다"고 덧붙였다.

제2판에서 다루는 주요 내용은 다음과 같다.

**확대되는 금융 구조:** 데이터센터 건설, 완공된 시설, 재융자에서 담보부 프로젝트 채권, ABS, CMBS, 은행 대출, 사모신용이 수행하는 역할.

**규제 동향:** 2026년 7월 미국 증권거래위원회(SEC) 직원 해석은 일부 데이터센터 ABS 구조가 미국의 5% 위험보유 요건 적용 대상에서 제외된다고 결론지었다. 반면 기존 CMBS 요건은 변경되지 않았다.

**금융 비용 상승:** 차입 비용 상승이 신규 발행과 재융자에 미치는 영향. CREFC에 따르면 2026년 10월까지 미국 데이터센터 ABS 및 CMBS 발행액은 219억 달러로 전년 대비 7% 증가했다. 다만 최근 3개월간의 발행액은 2025년 같은 기간과 비교해 20.2% 감소했다.

**전력 및 인프라 제약:** 시설이 가동을 시작하고 임대 수익을 내기 시작하는 시점을 결정하는 데 있어 전력 공급 가능성, 공공 인프라, 전력 공급 일정의 중요성이 커지고 있다.

**신용 및 운영상의 고려사항:** 임차인 집중도, 임대차 구조, 현금흐름, 기술 요건, 재융자 위험과 관련된 핵심 심사 쟁점.

CREFC의 리서치 부문 상무이사 Raj Aidasani는 "데이터센터 수요는 여전히 강하지만, 대출기관과 투자자는 이들 자산과 관련된 신용 위험을 온전히 평가하기 위해 전통적인 부동산 기본 요소 이상을 살펴볼 필요가 있다"고 말했다. 이어 "전력 공급 가능성, 인프라 비용, 임차인의 의무, 재융자 가정은 모두 프로젝트의 경제성에 중대한 영향을 미칠 수 있다. 이번 최신 입문서는 이러한 요소들이 변화하는 금융 구조와 어떻게 맞물리는지, 그리고 시장 참여자들이 거래를 평가할 때 무엇을 고려해야 하는지 분석한다"고 설명했다.

이번 제2판은 상업용 부동산 금융 업계 전반에서 정보에 입각한 의사결정을 지원하기 위한 리서치, 교육, 시장 정보 제공이라는 CREFC의 지속적인 노력을 기반으로 한다.

CREFC 데이터센터 입문서 제2판은 여기에서 확인할 수 있다.