商业地产房东正越来越多地利用可用的租赁电力容量，因为数据中心站点的可行性已成为全行业的共同挑战。

据Vinson & Elkins律师事务所的一位合伙人表示，数据中心供应一经上市便迅速被抢购一空，这促使房东在租赁结构制定上采取更为谨慎的态度。

CBRE于8月27日报告称，对有限容量的竞争正推动各类规模数据中心的租金上涨。2026年上半年，3至10兆瓦（MW）部署的平均租金率上涨了8.3%，而500千瓦至3兆瓦设施的租金率则上涨了7.9%。10兆瓦或以上的较大安装项目同比增长了6.7%，而250至500千瓦的较小部署则增长了4.3%。

CBRE指出，2026年上半年，主要市场的在建总容量激增24.8%，达到创纪录的7,481兆瓦，超过了2024年下半年创下的6,350兆瓦的前高。预租活动也加速进行，承诺签约量占所有在建容量的80.4%，高于一年前的73.4%。目前，主要市场剩余的未来可用容量不足1,500兆瓦，按当前的吸收率计算，仅能满足约六个月的需求。

CBRE表示，电力可用性和基础设施交付时间表仍然是影响选址、租赁活动和定价的最关键因素。“当地反对已成为严重障碍，社区抵制和分区延误导致北美各地的项目停滞。”CBRE称，“因此，获得当地批准的能力已与电力和光纤可用性一样，成为选址的关键因素。”

报告指出，尽管电力和许可审批方面仍面临挑战，但前所未有的需求和受限的产能正推动投资者优先关注建设融资和发展股权。然而，据Bergan称，开发商和贷款人越来越严格地审查租赁结构。

“总体而言，房东拥有更多的杠杆，因为现实是，即使是超大规模云服务商（hyperscalers），这些项目也必须进行融资。”Bergan在接受Facilities Dive采访时说。“没有人会在没有项目级融资的情况下启动数十亿美元的建设项目的。超大规模云服务商不能再持‘融资是你的问题’这一立场了。坦率地说，现在这是大家共同的问题。”

例如，超大规模租赁协议此前通常包含“便利终止条款”，允许租户通过支付预定租金金额退出。Bergan表示，这类条款正在消失。

他说：“即使存在因未达到某些里程碑而终止的权利，我们的一些开发商房东也在更显著地予以回绝……因为可融资性是一个首要关切。这意味着，‘好吧，我们可以谈谈如果该项目未能如期上线会发生什么，但你不能终止合同。’这对许多租户，尤其是超大规模云服务商来说，是一个难以接受的苦果。”

他解释说，这种转变主要源于贷款人的要求：金融机构不愿在租赁合同可能在18个月内被终止的风险下承保或完成贷款发放。

Bergan指出，租赁结构的改变尤其体现在新兴云服务商（neoclouds）身上——即非超大规模云服务商的公司。虽然这些公司可能得到AMD、英伟达（NVIDIA）或谷歌等大型机构赞助商的支持，后者会在公司失败时介入以确保空间利用率，但开发商仍在仔细起草合同条款以保护自己。

他说：“我们要如何确保不只是把自己暴露在风险中并签署无限制的担保，而是深思熟虑地考虑如果这家新兴云AI公司无法履行其义务该怎么办？”

此外，Bergan表示，技术进步的快速步伐意味着没人能预测15年后数据中心会是什么样子——而这正是当今市场标准的租赁期限。因此，开发商房东正在设计建筑外壳，包括占地面积和电力能力，以适应未来的增长或必要的升级。

他说：“也许你的建筑比原本需要的要大一些，因为机架变得更大。由于机架越来越重，结构承载能力也大幅提高。”“他们是在为未来5年、10年或15年可能发生的情况而建，而不是仅仅精确地满足今天这个数据中心的技术规格。”