데이터센터 · 리포트

상업용 건물주들은 데이터센터 입지 타당성이 업계 공통 과제로 부상함에 따라 가용 전력 용량을 적극 활용하고 있다.

건물용 전기 인프라의 상품화와 공급 부족이 임대 협상에서 결정적 요인으로 부상하며, 개발사들은 인수 단계 초기에 전력 사용권을 확보해야 하는 상황에 직면했다.

리서치Slicast · September 1, 2026 · 미국 · 출처: Facilities Dive

중요도 70

Vinson & Elkins의 파트너에 따르면 데이터센터 공급이 시장에 출시되는 속도와 마찬가지로 빠르게 소진되면서, 임대인들은 리스 구조화에 대해 더 신중한 접근 방식을 채택하고 있다.

CBRE는 8월 27일 제한된 용량에 대한 경쟁이 모든 규모의 데이터센터에서 임대료 상승을 주도하고 있다고 보고했다. 3~10MW 규모 설비의 평균 임대료는 2026년 상반기에 8.3% 상승했으며, 500kW~3MW 시설의 경우 7.9% 증가했다. 10MW 이상의 대형 설비는 전년 대비 6.7% 성장했고, 250~500kW 규모의 소형 설비는 4.3% 상승했다.

주요 시장에서 건설 중인 총 용량은 2026년 상반기에 전년대비 24.8% 급증하여 7,481MW라는 사상 최고치를 기록했으며, 이는 2024년 하반기에 기록했던 이전 최고치인 6,350MW를 상회하는 수치다. 사전 임대 활동도 가속화되어 건설 중인 전체 용량의 80.4%가 계약으로 확보되었으며, 이는 전년 동기 73.4%보다 높은 수치다. CBRE는 주요 시장에서 향후 가용 용량이 1,500MW 미만으로 남아 있어 현재 흡수율 기준으로 약 6개월분 수요에 불과하다고 지적했다.

CBRE에 따르면 전력 가용성과 인프라 납기 일정이 입지 선정, 임대 활동 및 가격 결정에 가장 중요한 요소로 작용하고 있다. CBRE는 “지역 사회의 반대와 구역 지정 지연으로 인해 북미 전역에서 프로젝트가 중단되면서 지역 반대가 심각한 장애물로 부상했다”며 “결과적으로 입지 선정 시 전력 및 광섬유 가용성만큼이나 현지 승인을 얻는 능력이 중요해졌다”고 밝혔다.

보고서에 따르면 지속적인 전력 및 인허가 문제에도 불구하고 unprecedented한 수요와 제약된 용량은 투자자들이 건설 자금 조달과 개발 지분을 우선시하도록 밀어붙이고 있다. 그러나 Bergan에 따르면 개발사와 대출 기관들은 점차 리스 구조를 면밀히 검토하고 있다.

Bergan은 Facilities Dive와의 인터뷰에서 “일반적으로 임대인들이 더 많은 협상력을 보유하고 있는데, 그 이유는 초대규모 클라우드 기업(hyperscalers)조차도 이러한 프로젝트를 자금 조달해야 하기 때문이다”라고 말했다. “누구도 프로젝트 수준의 자금 조달 없이 수십억 달러 규모의 건설 프로젝트에 착수하지 않는다. 초대규모 클라우드 기업들은 이제 ‘자금 조달 문제는 당신의 문제다’라는 입장을 취할 수 없다. 솔직히 말해 지금은 모두의 문제가 되었다.”

예를 들어, 과거 초대규모 클라우드 리스에는 편의상 해지 조항이 포함되어 있어 임차인이 미리 정해진 임대료를 지급하면 계약을 종료할 수 있었다. 그러나 Bergan은 이러한 조항들이 현재 사라지고 있다고 말했다.

그는 “특정 마일스톤 달성 실패에 따른 해지 권리조차도 개발사 임대인들이 훨씬 더 강력하게 반발하고 있다. 이는 자금 조달 가능성이 최우선 고려사항이기 때문이다”라며 “즉, ‘이 프로젝트가 특정 날짜까지 가동되지 않을 경우 어떻게 될지에 대해서는 논의하겠지만, 해지는 허용되지 않는다’는 것이다. 이는 특히 초대규모 클라우드 기업들을 비롯한 많은 임차인들에게 받아들이기 어려운 조건이었다”고 설명했다.

그는 이 같은 변화는 주로 대출 기관들의 요구 사항에서 비롯된 것이라고 설명했다. 금융 기관들은 리스가 18개월 이내에 해지될 위험이 있을 경우 대출 심사를 거부하거나 대출 체결을 미루는 경향이 있다는 것이다.

Bergan은 리스 구조가 초대규모 클라우드 기업이 아닌 네오클라우드(neoclouds) 기업들에게서 특히 크게 변화했다고 지적했다. AMD, NVIDIA, Google과 같은 대규모 기관 스폰서의 지원을 받는 이러한 기업들은 회사 파산 시 공간 활용을 보장하기 위해 리스에 따라 개입할 수 있지만, 개발사들은 여전히 자신을 보호하기 위해 계약 문구를 신중하게 작성하고 있다.

그는 “우리가 무제한 보증을 서는 것에 그치지 않고, 만약 이 네오클라우드 AI 기업이 의무를 이행하지 못할 경우 어떻게 될 것인지에 대해 매우 신중하게 고려하는 방법을 찾아야 한다”고 말했다.

또한 기술 발전의 빠른 속도는 오늘날 시장의 표준 리스 기간인 15년 후 데이터센터의 모습을 아무도 예측할 수 없음을 의미한다고 Bergan은 덧붙였다. 따라서 개발사 임대인들은 미래의 성장이나 필요한 업그레이드를 수용할 수 있도록 건물 쉘(외부 구조), 즉 바닥면적과 전력 용량을 설계하고 있다.

그는 “랙 크기가 커지고 있기 때문에 건물이 필요 이상으로 약간 더 클 수 있다. 또한 랙이 점점 더 무거워지고 있기 때문에 구조 하중 지원 능력이 극도로 높아졌다”며 “[개발사들은] 오늘 이 데이터센터의 사양에 정확히 맞추어 건축하는 것이 아니라, 향후 5년, 10년 또는 15년에 일어날 것으로 예상되는 상황에 맞춰 건축한다”고 말했다.

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