Digital Realty报告更高的每千瓦租金,随着更小租赁占据主导,信号显示细粒度租户的容量溢价。

Digital Realty周五收盘价为188.52美元，当日跌幅2.4%，周内跌幅5.3%。周五盘后提交的10-Q表格提供了最新的预订构成、资本需求和融资风险的信息。

对投资者最重要的指标在于新签租赁的组成。小规模合约和互连服务占Digital Realty新签协议总额的1.083亿美元年租，占比52%。这些较小的租赁价格溢价明显：每千瓦280美元，比大型租赁价格高78%。溢价幅度因地区而异——美洲地区88%，欧洲61%，亚太地区73%。

首席执行官Andy Power强调了这一里程碑："我们首次签署了超过1亿美元的0-1兆瓦加互连预订。"这标志着公司向高密度、小占地面积客户的战略转变。

财务表现超越了基础指标。收入增长29%至19.2亿美元，但这一数字包含了1.88亿美元的特殊收益。核心FFO（不计特殊收益但包括2700万美元保险赔偿）环比增长14%至每股2.13美元。Digital Realty在已签订合同积压中的份额达14亿美元，加权平均开始滞后期为9个月。仅7月份，超大规模协议就贡献了额外2.05亿美元年租。

管理层提高了收入和FFO指引，尽管开发预算增幅更为显著。资本支出中点接近FFO中点的1.5倍，约29.5亿美元（基于3.606亿稀释股份和单位）。

公司通过股权发行为扩张提供资金。截至6月，Digital Realty已售出1350万股，平均价格为每股184.94美元，净收入约25亿美元。

更广泛的数据中心行业上周表现疲软，主要房地产投资信托基金落后于房地产行业和标普500指数。Equinix股价在预测第三季度销售较弱后下跌，尽管该公司提高了年度和长期展望。投资者等待Iron Mountain周三的财报发布，以了解该行业的下一个重大动态。

华尔街对Digital Realty保持信心，根据谷歌财经，分析师评级为19条买入、4条持有和0条卖出。一致目标价为221美元，相比周五收盘价暗示约17%的上升空间。

下周计划发布两项关键经济数据：7月ISM服务指数将于周三美东时间上午10点发布，美国就业数据将于周五美东时间上午8点30分发布。

投资论题的核心在于一个基本权衡：小型租赁的更高每千瓦租金收益必须超过公司大幅提高的资本支出。关键风险包括电力限制导致的租赁开始延迟、开发支出上升和杠杆问题——Digital Realty报告了186亿美元债务，净债务与EBITDA比率为4.7倍。额外股权发行可能稀释股东回报。