산업 분석가들은 북미의 AI 수요 급증이 기존 데이터센터 건설 역량과 공급망 병목 현상을 적극적으로 시험하고 있다고 보고했다.
북미 전역에서 데이터 센터 개발이 가속화되고 있으며, 급증하는 수요가 제한된 전력, 인프라 및 가용 용량과 충돌하고 있습니다. CoStar와 CBRE의 최근 보고서는 기록적인 건설 활동과 함께 긴박한 시장 상황을 강조하며, 새로운 용량을 가동하기 위한 운영상의 과제를 부각시키고 있습니다. 이러한 급증은 데이터 센터 시설 자체를 넘어 건설 기업, 전력 및 냉각 장비 공급업체, 운영자 및 IT 인프라 제공업체의 성장을 주도하고 있습니다. 이러한 발견들은 신뢰할 수 있는 전력, 견고한 인프라 및 개발 안정성을 제공할 수 있는 시장이 지속적인 투자를 유치하기 위해 가장 유리한 위치에 있을 것이라는 중요한 입지 선정의 필요성을 강조합니다.
CoStar의 최신 보고서에 따르면, 전국 데이터 센터 재고는 기존 용량 약 69기가와트(GW)에 달하며, 추가로 43기가와트가 현재 공사 중입니다. 이러한 개발 붐은 산업 수요에 상당한 영향을 미치고 있습니다. 2026년 데이터 센터 인접 입주자는 데이터 센터 시설 반경 5마일 내 물류 부동산 전체 임대 활동의 6% 이상을 차지했으며, 이는 2020년의 3% 미만에서 증가한 수치입니다. 건설, 전력 및 냉각 장비 공급업체, 운영자 및 IT 인프라 제공업체를 포함한 여러 부문 전반에 걸쳐 성장이 광범위하게 이루어졌습니다.
CoStar Group의 산업 분석 담당 국장인 후안 아리아스(Juan Arias)는 “데이터 센터 산업은 상업용 부동산 중 가장 빠르게 성장하는 부문 중 하나입니다. 초대규모 클라우드 제공업체 및 AI 관련 사용자의 수요가 새로운 공급을 계속 상회함에 따라 공실률은 역사적 저점 근처에 머물러 있습니다. 초대규모 시설은 이제 기존 용량의 64%를 차지하며, 주요 기술 기업들이 인프라 규모를 얼마나 크게 확장하고 있는지 보여줍니다.”라고 말했습니다. 주요 시장 중 댈러스-포트워스는 2025년 이후 데이터 센터 인접 산업이 임대한 점유 물류 공간이 약 1,000만 평방피트로 미국을 선도하고 있습니다. 휴스턴, 애틀랜타, 피닉스가 각각 댈러스 다음으로 랭크되어 있습니다.
아리아스는 덧붙여 “이러한 시장의 많은 부분이 풍부한 토지, 인프라 투자 및 비교적 유리한 전력 경제성으로 대규모 개발을 끌어온 확립되거나 부상 중인 데이터 센터 허브와 일치합니다. 운영자들은 용량 가동을 모색하면서 새로운 전기 발전소, 변전소 및 송전 인프라에 접근할 수 있는 위치를 점점 더 우선시하고 있습니다. 그 결과, 수요는 데이터 센터 건물 자체를 넘어 이를 구축하고 운영하는 데 필요한 더 넓은 공급망으로 확대되고 있습니다.”라고 설명했습니다.
CBRE의 최신 북미 데이터 센터 동향 보고서는 기록적인 건설 활동에도 불구하고 수요가 북미 데이터 센터 시장의 가용 용량을 제한적으로 만들었음을 확인해 줍니다. 전력 관련 프로젝트 지연이 2025년 말 잠시 활동을 완화시킨 후, 2026년 상반기 주요 북미 데이터 센터 시장 8곳에서 신규 건설이 24.8% 증가했습니다. 2026년 상반기 공사 중인 7,481메가와트(MW)는 2024년에 달성했던 이전 최고치를 뛰어넘었습니다. 전력 제약이 완공 일정을 연장하고 있지만, 더 많은 프로젝트가 계획 단계에서 건설 단계로 진행되고 있습니다. 공사 중인 모든 용량의 80% 이상이 이미 사전 임대되었으며, 이는 1년 전의 74.3%에서 증가한 수치로, 북미 주요 시장에서 사전 임대 가능한 용량은 1,500MW 미만으로 남아 있습니다. 현재의 수요 속도로 보면 이는 약 6개월분의 공급량에 해당합니다.
북미 주요 시장의 총 데이터 센터 공급량은 전년 대비 33.7% 증가하여 기록적인 10.9메가와트(MW)를 기록했습니다. 한편, 순 흡수량(새롭게 점유된 공간에서 새로 비워진 공간을 뺀 양)은 1,456MW로 거의 12% 증가했습니다. 공실률은 2025년 말 수준과 일치하는 1.4%로 안정세를 유지했습니다. CBRE 데이터 센터 솔루션스의 에그제큐티브 매니징 디렉터인 팻 린치(Pat Lynch)는 “개발자들이 더 많은 프로젝트를 시장에 내놓고 있지만, 입주자들은 새 용량이 전달되는 속도와 거의 동일한 속도로 이를 흡수하고 있습니다. 이제 개발자들이 건축하기를 원하는지의 문제는 아닙니다. 전력, 인프라 및 승인이 수요의 규모에 맞춰 따라갈 수 있느냐의 문제입니다. 이러한 병목 현상을 완화할 수 있는 시장이 다음 파도의 투자를 유치하기 위해 가장 유리한 위치에 있게 될 것입니다.”라고 말했습니다.
현지적으로 애틀랜타는 처음으로 북미에서 가장 활발한 건설 시장으로 부상했으며, 공사 중인 용량이 약 2,900MW로 노스 버지니아를 제쳤습니다. 그러나 노스 버지니아는 여전히 재고 기준 국가 최대 시장으로 남았으며, 467.7MW의 최고 수준의 순 흡수량을 기록하여 공실률을 0.2%로 낮췄습니다.