AI 데이터센터 수요가 회복세를 보이는 미국 산업 건설 시장의 판도를 바꾸고 있다고 Engineering News-Record가 보도했다.

JLL의 최신 산업 시장 동향 보고서에 따르면, 100만 평방피트 이상 규모의 투기적 미국 산업용 건물 건설 물량이 3개월 만에 거의 두 배로 늘었다. 보고서는 10월 20일에 발표됐다.

시카고에 본사를 둔 글로벌 상업용 부동산 및 투자운용 회사 JLL은 미국 산업용 부동산 시장의 개발, 임대, 점유율을 추적한다. 3분기 보고서는 건설 중인 프로젝트와 다양한 건물 규모 및 유형별 활동을 포함해 163억 평방피트에 달하는 전국 재고를 분석한다.

**맞춤형 프로젝트의 약진**

JLL 리서치에 따르면, 수요 맞춤형(build-to-suit) 및 소유주 사용(owner-user) 산업 건설 물량은 1억 1010만 평방피트로, 미국 산업 건설 파이프라인의 32.4%를 차지한다. 이 범주의 5년 평균 비중은 26.8%다.

JLL은 100만 평방피트 이상의 투기적 건물이 33개 건설 중이라고 집계했으며, 2026년 2분기의 18개에서 증가했다. 전체적으로 JLL은 건설 중인 산업용 공간이 3억 1700만 평방피트라고 밝혔다. 이는 전년 대비 28.7%, 전분기 대비 14.8% 증가한 수치로, 2024년 초 이후 가장 높은 수준이다.

이러한 급증은 전통적인 물류 수요에 첨단 제조업과 데이터센터 공급망의 성장이 더해지면서 나타났다. 이에 따라 더 크고, 전력 집약도가 높고, 기술적으로 정교한 산업 시설에 대한 수요가 생겨나고 있다.

JLL 전국 산업 리서치팀의 리서치 매니저이자 보고서 공동 저자인 엘리자베스 홀더는 "분명 회복 국면이라고 생각한다"고 말했다. 다만 팬데믹 시기의 건설 사이클과 달리, 개발업체들이 시장 펀더멘털과 다양한 사용자 및 건물 규모의 필요를 따져보며 훨씬 신중하게 접근하고 있다고 덧붙였다.

자동화, 인공지능, 데이터센터 공급망이 산업 시장에 새로운 사용자들을 끌어들이면서 건설되는 건물의 성격도 바뀌고 있다. 홀더는 "새롭고 다르다고 생각한다"고 말했다.

전통적인 수요도 여전히 중요하다. JLL 연구에 따르면 기업들이 여러 물류센터를 단일 권역 허브로 통합하고 있으며, 제3자 물류업체가 3분기 임대 물량의 거의 18%를 차지했다. 홀더는 제조업체와 데이터센터 공급망이 이러한 물류업체를 점점 더 많이 이용하는 업종이 되고 있다고 말했다.

보고서는 입주사 구성의 변화도 보여준다. 건축자재 및 건물 설비가 임대 물량의 14.7%를 차지해 1년 전의 10.8%에서 상승했다. JLL 연구원들은 이러한 변화의 일부가 장비 공급업체, 건설 협력업체, 전력 인프라 기업들이 대규모 하이퍼스케일 데이터센터 프로젝트 인근에 유통 거점을 세우는 데서 비롯된다고 설명한다.

JLL은 전국 산업 수요 중 데이터센터와 연결된 비중을 아직 수치로 산정하지 못했다. 홀더는 회사가 이러한 임대 계약을 식별하기 시작한 지 얼마 되지 않았지만, 특히 댈러스-포트워스, 오하이오주 콜럼버스, 워싱턴 D.C.-볼티모어 권역에서 해당 활동이 늘고 있는 것을 확인하고 있다고 말했다.

**대형 창고의 대형화**

3분기에는 대형 산업용 건물의 건설 속도가 가장 가파르게 올라갔다. JLL 리서치에 따르면 2026년 2분기에서 3분기 사이 건설 중인 투기적 건물의 변화는 다음과 같다.

- 100만 평방피트 초과: 18개 → 33개 (+83%)

- 75만~99만 9999평방피트: 11개 → 18개 (+64%)

- 50만~74만 9999평방피트: 23개 → 40개 (+74%)

- 25만~49만 9999평방피트: 121개 → 141개 (+17%)

- 10만~24만 9999평방피트: 370개 → 424개 (+15%)

- 10만 평방피트 미만: 277개 → 244개 (−12%)

**금융, 인도, 위험 배분**

미국의 주요 산업용 부동산 개발업체인 트램멜 크로우 컴퍼니의 제레미 가너 상무는 ENR에 휴스턴 권역에서 데이터센터 개발을 지원하는 부품과 장비를 생산하는 첨단 제조업체들의 상당한 수요를 확인하고 있다고 밝혔다.

가너는 "첨단 제조 입주사를 겨냥한 신규 산업 개발에서 전력은 단연 가장 중요한 요구사항이자 차별화 요소로 떠올랐다"고 말했다. 그는 "그 밖의 공통 요구사항으로는 온도 조절 공간, 확장형 도크 도어, 대형 드라이브인 램프, 크레인 설치 능력, 그리고 일부 사용자에게는 원자재와 완제품을 보관할 포장된 야외 보관 공간 등이 있다"고 덧붙였다. 그에 따르면 이러한 입주사는 일반적으로 30만~100만 평방피트 규모를 원하며, 이는 전통적인 창고 사용자보다 큰 규모다.

홀더는 오래된 B급 창고는 자동 보관 및 출고 시스템에 필요한 천장 높이와 기둥 간격을 갖추지 못한 경우가 많다고 지적했다. 자동화 시스템 자체가 상당한 전력을 소비하기 때문에 최신 건물은 더 견고한 전기 용량도 갖추고 있다.

홀더는 "내가 만나는 중개인마다 '전력이 있나요? 언제부터 쓸 수 있죠?'라고 묻는다"며 "이미 얼마나 필요한지 정확히 알고 있는 입주사들에게는 그것이 가장 중요한 기준이다"라고 말했다.

그녀는 일부 시장에서는 그 용량을 확보하는 데 수년이 걸릴 수 있다고 말했으며, 이미 충분한 전력이 있거나 빠르게 증설할 수 있는 부지가 경쟁 우위를 갖게 된다고 설명했다. 가너는 첨단 제조업체의 입지 선정에서 전력과 숙련 인력이 점점 더 중요해지고 있으며, 고속도로 접근성은 전통적인 창고 사용자에게 비해 덜 중요해졌다고 말했다.

**투기적 공간에 자리 잡은 AI 수요**

트램멜 크로우 컴퍼니의 휴스턴 남서부 블루 리지 커머스 센터는 이러한 변화가 어떻게 전개되는지 보여주는 사례다.

트램멜 크로우 컴퍼니의 보도자료에 따르면, AI 데이터센터에 쓰이는 광네트워킹 장비를 만드는 Applied Optoelectronics Inc.(AOI)는 2월에 이 단지의 153,928평방피트짜리 3번 건물 전체를 임차했고, 9월에는 이 건물을 2,680만 달러에 매입할 수 있는 옵션을 행사했다.

텍사스 면허규제국(TDLR) 기록에 따르면 AOI는 이 건물의 72,610평방피트 구역에 900만 달러 규모의 내부 공사를 진행하고 있다. 회사는 올해 텍사스주 피어랜드의 건물 두 곳에 약 388,000평방피트의 제조 설비를 추가하겠다고도 발표했다. 확장 계획을 발표하면서 AOI의 톰프슨 린 CEO는 데이터센터의 광연결 수요가 회사의 예상을 넘어섰다고 말했다.

가너는 "휴스턴 권역에서만 해도 트램멜 크로우 컴퍼니는 투기적 산업용 건물을 첨단 제조업체의 특수한 요구에 맞게 바꾸는 임대 및 매매 계약을 성공적으로 협상했다"고 말했다. 그는 "블루 리지 커머스 센터, 와이저 비즈니스 파크, 카펜터스 로지스틱스 센터가 그 예이며, 이곳 입주사들은 케이블, 전기 부품, 비상 발전 장비, 반도체, 맞춤형 데이터센터 랙 등 다양한 제품을 생산한다"고 덧붙였다.

**스스로 짓는 사용자가 늘어난다**

초대형 건물의 투기적 건설이 급증하는 와중에도, 수요 맞춤형 및 소유주 사용 프로젝트가 시장에서 더 큰 비중을 차지하고 있다. 홀더는 일부 사용자는 어디에 입지해야 하는지는 정확히 알고 있지만, 자신들의 요건을 충족하는 기존 공간을 찾지 못한다고 말했다.

그녀는 "입지에 대해서는 모든 것을 과학적으로 따져 놓았다. 그런데 그 규모나 요건에 맞는 공간이 그냥 나와 있지 않다"며 "여기에 더해 건물에 매우 특수한 ... 요구사항이 있을 수도 있다"고 말했다.

예를 들어 경량 제조업체는 무거운 하중을 감당하기 위해 더 두꺼운 바닥 슬래브가 필요할 수 있다.

현재로서는 홀더는 광범위한 과잉 공급의 징후는 거의 보이지 않는다고 말했다. 연초 이후 흡수량은 이미 2025년 총량을 넘어섰고, 3분기까지의 임대 실적은 작년 연간 물량의 약 98%에 달한다. 그녀는 개발이 팬데믹 시기의 무서운 속도로 되돌아가기보다 완만하게 계속 늘어날 것으로 본다고 말했다.

그녀는 "더 정교한 창고들이 늘어나는 것을 보게 될 것 같다"며 "전반적으로 건물이 조금 더 높아지고 더 효율적으로 지어질 것으로 본다"고 말했다.