부동산 분석 기업 Bisnow에 따르면 글로벌 데이터센터 수요가 두 배로 증가하며 2차 시장에서 산업용 부동산 개발이 급속히 추진되고 있다.

JLL와 CBRE 등 부동산 거인들의 최근 보고서에 따르면 데이터 센터에 대한 수요는 여전히 치솟고 있으며, 이는 기록적인 건설 파이프라인을 능가하고 있다. 그러나 이러한 신규 시설의 입지는 변화하고 있으며, 기존 산업 허브인 북부 버지니아 및 기타 지역으로부터 재고의 상당 부분이 이동하고 있다. 인공지능 인프라 군비경주는 느려질 기미를 보이지 않고 있다. 지난달 발표된 JLL 보고서에 따르면 북미 데이터 센터 용량 흡수량은 올해 상반기에 25기가와트(GW)로 사상 최고치를 기록했다. 이 수치는 전년 동기 대비 두 배 증가한 것이며, 2024년 상반기의 다섯 배에 해당하는 수치다.

“우리는 업계 내부자들의 기대조차 상회하는 지속적인 수요 수준을 목격하고 있습니다.”라고 JLL 미국 데이터 센터 시장 팀 공동 책임자 앤디 츠벤그로스(Andy Cvengros)는 말했다. 전례 없이 가속화되는 건설 붐에도 불구하고 이러한 급증은 업계가 신규 용량을 구축하는 능력을 계속 앞지르고 있다. JLL에 따르면 북미 전체에서 현재 66기가와트(GW) 이상의 데이터 센터 용량이 건설 중이며, 이는 기존 재고를 두 배 이상 늘릴 수 있는 규모다. 보고서 작성진은 이 파이프라인이 “비정상적으로 크다”며, 이는 독일 전체의 전력 수요보다 많은 전력을 필요로 한다고 지적했다. 별도의 CBRE 보고서는 이러한 규모를 뒷받침하며, 올해 상반기 북미 8대 주요 시장의 건설 중 용량이 전년 대비 24.8% 상승하여 사상 최고치를 기록했으며, 이전 정점을 1기가와트(GW) 이상 상회했다고 밝혔다. 전체 건설 파이프라인은 이제 2021년 당시보다 약 12배 더 커졌다.

새로운 공급의 홍수에도 불구하고 하이퍼스케일러와 AI 기업들이 주도하는 테넌트들은 가용성이 발생하는 대로 재고를 빠르게 흡수하고 있다. JLL에 따르면 북미 전체 공실률은 단 1%에 불과하다. 주요 시장 내에서 CBRE는 공실률이 전년 동기 1.6%에서 하락하여 사상 최저치인 1.4%로 떨어졌다고 보고했다. 현재 가용 재고는 대형 테넌트가 요구하는 수십 또는 수백 메가와트(MW) 단위보다는 작고 분산된 용량 블록으로 구성되어 있다. 결과적으로 신규 용량의 대부분은 가동 전에 이미 임대되었으며, 사전 임대 활동은 가속화되고 있다. CBRE는 commitments가 북미 주요 시장의 건설 중 용량 전체의 80% 이상을 커버하고 있어 향후 이용 가능한 용량이 1.5기가와트(GW) 미만이라고 지적했다.

주요 시장의 공실률 감소는 전력 부족과 지역사회 반대가 심각한 성장 제약 요인으로 작용해 온 전통적 허브에서의 mounting challenges를 반영한다. 이러한 요인들은 개발 지도를 극적으로 재편하고 있으며, 건설사들은 북부 버지니아, 댈러스, 실리콘 밸리, 시카고와 같은 확립된 중심지를 우회하여 이전에 데이터 센터가 거의 없었던 ‘프론티어’ 시장을 선호하는 경향이 강해지고 있다. 이러한 지리적 변화는 지난 6개월 동안 크게 가속화되었다. JLL에 따르면 프론티어 시장은 업계 건설 파이프라인의 77%를 차지하며, 이는 작년 하반기의 64%에서 증가한 수치다. 텍사스는 여전히 주요 수혜국으로 남아 있으며, 이전 JLL 전망에 따르면 주 전체가 이번 세기 말까지 버지니아를 제치고 세계 최대 데이터 센터 시장으로 부상할 수 있다고 한다. 그러나 원더스타 주는 한때 내륙이었던 지역에 개발을 유치하는 데 있어 결코 혼자인 것이 아니다.

“이 산업의 지리적 변혁은 빠른 진화를 계속하고 있습니다.”라고 JLL 데이터 전략 부사장 션 파니(Sean Farney)는 말했다. “서부 텍사스, 오하이오, 루이지애나, 캐롤라이나스와 같이 에너지가 풍부하고 건설에 유리한 시장은 최근 몇 년간 막대한 투자를 받아왔습니다.” CBRE 데이터는 최대 시장들 사이에서도 유사한 재배열을 나타낸다. 처음으로 애틀랜타가 토지 제약과 점점 더 어려워지는 인허가 절차로 인해 장기간 메카였던 곳의 성장이 둔화되면서 올해 상반기 데이터 센터 건설의 최상위 목적지로 북부 버지니아를 추월했다. CBRE에 따르면 이러한 역학 관계는 지속될 것이며, 전력 가용성과 인프라 전달 속도가 입지 선정의 주요 동인으로 남을 것이다. 보고서 발표 후 진행된 웨비나에서 CBRE 부사장 홀리 라흐(Holly Lahd)는 차세대 붐타운은 다양한 유틸리티 환경을 갖춘 중서부와 마운틴 웨스트 지역에서 emergence할 가능성이 높다고 언급하며, 이는 개발자들이 하이퍼스케일 프로젝트에 필요한 대규모 전력 블록을 확보하는 데 도움이 되었다고 설명했다. 라흐는 “시장에는 다양한 종류의 유틸리티가 존재하며… 서로 다른 비즈니스 모델과 요구 사항, 그리고 특히 농촌 지역에서 대규모 부하에 대한 그들의 열의를 볼 수 있습니다. 또한 그들은 전력 조달을 위한 여러 경로를 가지고 있습니다.”라고 말했다.