房地产分析公司Bisnow报告显示全球数据中心需求翻倍，催生二级市场的快速工业地产开发。

据房地产巨头仲量联行（JLL）和世邦魏理仕（CBRE）最近的报告，数据中心的需求持续飙升，甚至超过了创纪录的施工管道。然而，这些新设施的地理位置正在发生变化，越来越多的库存正从北弗吉尼亚州和其他传统行业中心转移。人工智能基础设施的军备竞赛似乎没有放缓的迹象。根据上个月发布的仲量联行报告，北美数据中心容量吸收量在今年上半年达到创纪录的25吉瓦水平。这一数字是去年同期的两倍，是2024年上半年的五倍。

“我们目睹的需求水平继续超出行业内部人士的预期，”仲量联行美国数据中心市场团队联合负责人安迪·茨文格罗斯（Andy Cvengros）表示。尽管出现前所未有的加速建设热潮，但这种激增仍在超越行业新建容量的能力。仲量联行报告称，目前北美有超过66吉瓦的数据中心容量正在建设中——足以使现有库存翻倍以上。报告的作者将这一施工管道描述为“非凡”，指出其代表的电力需求比整个德国还要多。另一份世邦魏理仕的报告证实了这一规模，发现今年前六个月北美八大主要市场的在建容量增长了24.8%，达到历史新高，比之前的峰值高出1吉瓦以上。目前的总体施工管道大约是2021年的12倍。

尽管新供应涌入，租户——以超大规模企业和AI公司为首——正在尽可能快地吸收可用库存。根据仲量联行的数据，北美地区的空置率仅为1%。在世邦魏理仕报告中，主要市场的空置率已降至创纪录的低点1.4%，低于一年前的1.6%。目前可用的库存主要由小型、分散的容量块组成，而不是主要租户所需的数十或数百兆瓦。因此，绝大多数新容量在上线之前就已经出租，预租活动正在加速。世邦魏理仕指出，承诺覆盖北美主要市场所有在建容量的80%以上，未来可用容量不足1.5吉瓦。

主要市场空置率的下降反映了传统枢纽面临的日益严峻的挑战，那里的电力短缺和社区反对已成为显著的增长制约因素。这些因素正在大幅重塑开发地图，因为建筑商越来越多地绕过北弗吉尼亚州、达拉斯、硅谷和芝加哥等成熟中心，转而选择以前很少拥有数据中心的“前沿”市场。这种地理转变在过去六个月中显著加速。根据仲量联行的数据，前沿市场现在占该行业施工管道的77%，高于去年下半年的64%。德克萨斯州仍然是主要受益者，此前仲量联行的预测表明，到本世纪末，该州可能会超越弗吉尼亚州成为世界上最大的数据中心市场。然而，孤星州远非唯一吸引开发项目进入曾经的内陆地区的地方。

“该行业的地理转型继续快速演变，”仲量联行数据战略副总裁肖恩·法尼（Sean Farney）说。“能源丰富、适合建设的市场，如西德克萨斯州、俄亥俄州、路易斯安那州和卡罗来纳州，近年来看到了大量投资。”世邦魏理仕的数据显示，最大市场之间也出现了类似的重新调整。今年上半年，亚特兰大首次超越北弗吉尼亚州成为数据中心建设的首选目的地，因为长期以来的圣地因土地限制和越来越困难的许可而增长放缓。根据世邦魏理仕的说法，这些动态将持续存在，电力可用性和基础设施交付速度仍然是选址的主要驱动因素。在报告发布后的网络研讨会上，世邦魏理仕第一副总裁霍莉·拉赫德（Holly Lahd）表示，下一个繁荣城市很可能出现在中西部和落基山脉西部，那里多样化的公用事业景观帮助开发商获得了超大规模项目所需的大块电力。“原因是市场上有多种不同的公用事业……你会看到不同的商业模式和不同的要求，以及他们对大型负载的热情，特别是在农村地区，”拉赫德说。“他们也有多种电力采购途径。”