데이터센터 · 리포트

JLL은 호주의 1,120억 달러 규모 데이터센터 붐이 2028년까지 산업용 임대료를 두 배로 끌어올릴 것으로 전망했다.

APAC 지역의 전력 및 부동산 확보를 둘러싼 치열한 경쟁을 시사하며, 해당 지역 진출 하이퍼스케일러의 운영 비용 상승과 임대 계약 체결 가속화를 초래하고 있다.

리서치Slicast · September 9, 2026 · 미국 · 출처: Mingtiandi

중요도 70

JLL에 따르면, 데이터센터 투자 급증이 기술 인프라 개발자와 전통적인 물류 운영자 간의 산업용 토지 확보를 위한 치열한 경쟁을 유발함에 따라, 2028년까지 호주 일부 시장에서 창고 임대가 두 배로 뛰를 수 있다. 동사는 화요일 보고서를 통해 호주의 데이터센터 개발 파이프라인이 1,550억 호주달러(1,116억 달러) 이상으로 확대되었으며, 건설 중이거나 계획 중인 용량이 16.2기가와트에 달해 현재 수준의 13배 이상이라고 밝혔다. 이러한 개발 부지에 대한 수요 증가는 뉴사우스웨일스주와 빅토리아주 등 주요 시장에서 데이터센터 공급업체들이 상당한 프리미엄을 지불하도록 압박했으며, 이 두 주는 국가 전체 계획 용량의 91.3%를 차지하고 있다.

고성장 시나리오 모델링에 따르면, JLL는 시드니 외곽 중앙 서부 지역의 2만 평방미터 규모 창고 임대가 현재 최고 수준 임대료보다 88% 상승할 것으로 전망하며, 멜버른 서부 지역은 토지 경쟁 심화로 인해 132% 이상의 증가세를 보일 수 있다고 예측했다. JLL 오스트레일리아 연구 담당 이사인 릭 워너는 "우리의 타당성 분석 모델링에 따르면, 데이터센터 개발자가 지불하는 토지 프리미엄을 고려하기 전에도 시드니의 경제적 임대료는 현재 시장 임대료보다 30%에서 43% 높으며, 다른 호주 시장에서는 64%에서 103% 높다"며 "전통적인 창고 개발자들은 입지, 규모 및 수익성에 대해 점점 더 어려운 결정을 내려야 하는 상황에 직면해 있다"고 말했다.

데이터센터 운영자들은 2헥타르에서 5헥타르 사이의 대규모 산업용 부지에 대한 수요를 주도하고 있다. 6월 말 기준 지난 12개월 동안 시드니 외곽 중앙 서부 지역에서 이와 같은 규모의 부지 평균 토지 가치는 전년 대비 9.6% 상승했으며, 멜버른 서부 지역 가격은 16.5% 급등했다. 해당 섹터의 부품 공급업체들도 도시 산업용 공간을 두고 경쟁하고 있으며, JLL에 따르면 시드니에서만 이들 기업이 지난 한 해 동안 10만 평방미터가 넘는 창고 공간을 공동으로 임대했다.

시드니는 2026년 2분기 호주 산업 시장을 재도약시키는 선두에 섰으며, 1년여 만에 가장 강력한 분기 수요를 기록했다. 총 입주 면적은 약 37만 5천 평방미터에 달해 시 전체 공실률은 1분기의 3.8%에서 3.7%로 축소되었다. 멜버른의 전체 공실률은 4.2%로 소폭 상승했으나, 시 서부 코리도어의 이용 가능 공간은 1년 중 최저치인 4.3%로 좁혀졌다.

토지 경쟁 외에도 데이터센터 섹터는 국가의 상하수도 및 전력 인프라에 점차 부담을 주고 있다. JLL는 단일 1메가와트 데이터센터가 5만 평방미터 규모인 쇼핑몰 40곳과 맞먹는 전력을 소비한다고 지적했다. 데이터센터의 전력 수요는 2030년까지 연평균 25% 성장할 것으로 예상되며, 이는 현재 전기 생산의 약 64%를 화석 연료에 의존하는 호주의 전력망에 누적된 압력으로 작용하고 있다. The Australian 보도에 따르면 송전 운영사 트랜스그리드는 신청사들에게 데이터센터 부하가 20기가와트를 초과하는 연결 문의를 접수했으며, 이는 뉴사우스웨일스주의 현재 최대 수요의 약 두 배에 달하고 송전 네트워크가 추가 대규모 연결을 수용할 수 있는 용량이 제한되어 있다고 경고했다. 이에 따라 JLL는 호주가 데이터센터 투자 측면에서 세계 세 번째로 큰 목적지로 부상했다고 덧붙였다.

시드니와 멜버른에서의 급증하는 건설 및 운영 비용은 이미 일부 개발자들이 하이퍼스케일 AI 컴퓨팅 프로젝트를 지역 기반 발전 설비를 갖춘 지역으로 전환하도록 유도하고 있다. 싱가포르 소재 AGP Sustainable Real Assets의 데이터센터 부문인 제라 DC(Zerra DC)는 최근 퀸즐랜드 주 농촌 지역에 1.44기가와트 규모 캠퍼스를 구축하기 위한 계획을 제출했다. 달비 북서쪽 37킬로미터 지점에 위치한 이 부지는 웨스턴 다운즈 지역에 자리 잡고 있으며, 프로젝트 문서에 따르면 이 지역에는 가스 발전소 3곳과 태양광 발전 단지, 그리고 변전소가 인접해 있어 추정 발전 및 저장 용량이 5.4기가와트에 달한다.

한편, 시드니 소재 굿맨 그룹(Goodman Group)은 지난 주 맥쿼리 파크에 위치한 14억 호주달러 규모의 데이터센터 '프로젝트 아폴로(Project Apollo)' 개발을 위해 뉴사우스웨일스 주정부의 승인을 획득했다. 그러나 레인 코브 웨스트(Lane Cove West) 지역에 위치한 별도의 90메가와트 시설인 '프로젝트 마스(Project Mars)'에 대한 신청은 추가 상수원 공급 평가가 진행될 때까지 시드니 워터(Sydney Water)의 요청에 따라 보류되었다. 굿맨 그룹은 호주에서 가장 공격적인 산업용 토지 구매사 중 하나이다. 6월, 동사는 파트너인 워싱턴 H 솔 패틴슨 앤드 컴퍼니(Washington H Soul Pattinson and Company)의 포트폴리오 지분을 26억 5천만 호주달러에 인수함으로써 시드니와 브리즈번 전역의 130만 평방미터 산업 자산에 대한 완전한 통제권을 확보하겠다고 발표했다.

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