世邦魏理仕(CBRE)报告显示，创纪录的数据中心建设活动仍无法满足激增的AI算力需求。
2026年上半年，北美数据中心行业以创纪录的规模扩张，但供应仍不足以缓解市场约束。根据世邦魏理仕（CBRE）最新发布的《2026年上半年北美数据中心趋势报告》，主要市场的供应量同比增长33.7%，达到创纪录的10,903兆瓦（MW）。空置率则反向变动，从去年同期的1.6%降至新的低点1.4%。净吸纳量增长11.7%，至1,456.2 MW，这主要由超大规模云和人工智能基础设施运营商争夺日益稀缺的连续电力和容量区块所驱动。与此同时，建设活动激增24.8%，达到创纪录的7,481.1 MW，超过了2024年下半年创下的6,350.1 MW的前高。
最具指示意义的指标或许是主要市场在建容量的预租率达到80.4%，高于去年同期的74.3%。CBRE估计，总管道容量中未承诺的部分不足1,500 MW——按当前的吸纳速度计算，仅相当于约六个月的 Demand。这种动态反映出的与其说是建设短缺，不如说是基础设施交付时间表与持续在容量进入公开市场之前就已将其吸收的人工智能驱动需求曲线之间的赛跑。CBRE指出，如今获取兆瓦级电力只是挑战的一半。
虽然电力可用性和基础设施交付时间表仍是主要的区位驱动因素，但CBRE的上半年报告确定了第三个关键约束：社区接受度。“地方反对也已成为严重障碍，”报告指出，随着开发商获得可行的电力和光纤路线后，社区抵制、分区争议和许可延误正越来越多地导致项目停滞。CBRE将社区参与提升为一种开发约束，其重要性现已“与电力采购相当”。在实际选址方面，获得当地批准几乎与获得电力和光纤连接同等重要。
这一动态在北美的八个主要数据中心市场中表现各异。上半年最显著的变化发生在亚特兰大，其总在建容量首次超越北弗吉尼亚。亚特兰大有2,882 MW的项目在建，同比增长52.3%，使佐治亚州成为大陆上最大的活跃建设市场，尽管北弗吉尼亚保留了更大规模的已安装库存基础。单租户租赁依然异常强劲。交钥匙设施通常在完工前约一年完成预租，而定制建设项目则提前约两年半锁定租户。佐治亚州继续受益于有利的税收激励措施、充足的建筑劳动力、成熟的数据中心供应链以及相对较低的运营成本。此外，电力会员合作社正越来越多地与第三方发电提供商合作，扩大了开发商在电力输送、抵押结构和长期能源定价方面的选择。开发活动同时正在向亚特兰大都市区以外扩展。CBRE强调了在南佐治亚州和其他农村地区宣布的几个千兆瓦级园区，那里改善的输电接入、降低的许可风险以及州政府支持的农村经济发展举措正在解锁新领域。价格紧密跟随需求走势。亚特兰大在CBRE监控的所有四个需求层级均出现上涨，其中部署超过10 MW项目的要价在上半年上涨了14.5%。
虽然在建设体量上亚特兰大领先，但北弗吉尼亚仍然是市场巨头。上半年其已安装库存达到4,496.5 MW，在所有主要市场中最大。该地区也以467.6 MW的净吸纳量位居主要市场之首，推动空置率降至约0.2%（根据CBRE的市场章节精确数据为0.24%）。在建容量增长16.5%，至2,420.2 MW。CBRE认为，与亚特兰大相比，这种较为温和的增长归因于土地、许可和电力约束收紧，使得进一步扩张变得复杂。所有计划于2026年交付的北弗吉尼亚容量均已获承诺，迫使预租周期深入2027年及以后。仅剩10.8 MW的供应可供使用，且获取5至10 MW的连续容量变得越来越困难。尽管如此，该地区在2025年和2026年上半年交付了超过1.6 GW的容量。Dominion Energy的分批处理流程继续延长电力交付时间表，提升了拥有既定电力位置的获批场地的溢价。对于需要10 MW或以上的部署，CBRE报告称要价约为每月每千瓦160至185美元。资本流入同样激烈。Digital Realty同意收购黑石关联公司在三个全租数据中心中的股权；AWS在劳登县获得了额外的122英亩土地；STACK Infrastructure庆祝了其1-GW斯塔福德县园区规划的19栋建筑中的第一栋封顶。
达拉斯-沃斯堡说明了 headline 建设数据如何夸大 readily available capacity。CBRE报告显示有超过765 MW在建，其中约95%已经预租。开发商还规划了另外3.7 GW的绿色field项目但尚未动工，这既凸显了对北德克萨斯州的浓厚兴趣，也揭示了提议园区与可交付容量之间的巨大差距。带电土地价格持续上涨。随着电网并网时间表的拉长，表后项目 gaining traction，而由于超大型负载相关的监管和物流复杂性，需求正转向75 MW以下的场地。CBRE认为，德州不断演变的并网分批方法可能是清除排队积压并建立更可预测电力路径的潜在解决方案。项目正越来越多地在传统Infomart半径30英里之外的沃斯堡周边涌现。同时，仅仅为了获得公用事业排队位置所需的资金不断增加，引入了一个新的投资者指令：在施工前融资并网押金。
芝加哥在上半年凭借超大规模企业、新兴云企业和企业客户的持续需求，将空置率推低至2.2%。大型连续区块实际上已不可用；CBRE指出，整个2026年将没有5 MW或以上的空间可用，下一次主要的连续交付不太可能早于2027年底。即使计划交付至2027年底的项目，其空置率也低于10%。这种稀缺性推动开发远离芝加哥的成熟枢纽，并加强了对可行电力来源的关注。Aligned Data Centers和Tract分别在Coal City和Morris开发1-GW园区，而微软最近租赁了Compass Datacenters位于霍夫曼庄园的设施。政策已成为一个关键变量。伊利诺伊州于7月1日暂停处理其数据中心投资项目下的新协议，因为州长JB Pritzker正在秋季否决会议期间努力建立全面的监管框架。CBRE还记录了上半年超过10 MW部署的价格上涨9.7%。
希尔斯伯勒呈现出报告中最严峻的空置率指标。空置率降至仅0.21%，CBRE确认俄勒冈州没有任何设施提供至少5 MW的连续可用容量。目前在建的170.3 MW中，超过90%已经预租。与此同时，俄勒冈州不断变化的税收格局引入了新的变量。HB 4084暂时禁止新数据中心加入该州的标准企业区财产税豁免计划，而希尔斯伯勒已独立颁布了一项针对新建和扩建数据中心项目的临时土地使用禁令。STACK Infrastructure仍是该地区最活跃的开发商之一，已宣布对其希尔斯伯勒园区进行121 MW的扩建。尽管极度稀缺，但上半年超过10 MW部署的要价保持平稳——这并非反映需求疲软，而是反映了阻碍价格重置的交易干旱。
CBRE将纽约和新泽西走廊形容为一个由激增的需求与严格受限的供应之间持续失衡所定义的市场。寻求超过5 MW空间的承租方面临有限的替代方案。鉴于供应缓解前景渺茫，价格继续加速；超过10 MW需求的费率在上半年跃升19%，成为CBRE主要市场中涨幅最陡峭的。监管逆风进一步限制了市场格局。7月，纽约州州长Kathy Hochul实施了一年的暂停令，停止对需要50 MW或更多电力的新数据中心进行州级环境许可审批，以便该州起草全面的监管框架。新