CBRE는 차세대 데이터센터 건설 활동이 AI 컴퓨팅 수요 급증에 미치지 못하고 있다고 보고했다.

2026년 상반기 북미 데이터 센터 산업은 사상 최대 규모의 확장을 이루었으나, 공급 부족으로 시장 제약이 완화되지 않았다. CBRE가 새로 발표한 '북미 데이터 센터 동향 2026년 상반기' 보고서에 따르면 주요 시장의 공급량은 전년 대비 33.7% 증가한 사상 최대치인 10,903MW를 기록했다. 공실률은 반대로 움직여 전년 동기 1.6%에서 새로운 최저치인 1.4%로 하락했다. 순 흡수량은 초규모 클라우드 및 AI 인프라 운영사들이 점점 더 희소해지고 있는 연속된 전력 및 용량 블록을 확보하기 위해 경쟁하면서 11.7% 증가한 1,456.2MW를 기록했다. 한편 건설 활동은 24.8% 급증하여 사상 최대치인 7,481.1MW를 기록했으며, 이는 2024년 하반기에 수립되었던 이전 최고치인 6,350.1MW를 뛰어넘는 수치다.

아마도 가장 의미 있는 지표는 건설 중인 주요 시장 용량의 80.4% 선매도율일 것이다. 이는 전년 동기 74.3%에서 상승한 수치다. CBRE는 총 파이프라인 용량 중 미계약분이 1,500MW 미만이라고 추정하며, 이는 현재 흡수 속도로 약 6개월 분의 수요에 해당하는 규모다. 이로 인해 나타나는 역동성은 건설 부족보다는 인프라 납기 일정과 오픈 마켓에 도달하기도 전에 지속적으로 용량을 흡수하는 AI 기반 수요 곡선 간의 경주로 해석된다. CBRE는 점차 메가와트 단위의 전력을 확보하는 것이 과제의 절반에 불과하다고 지적한다.

전력 가용성과 인프라 납기 일정은 여전히 입지 결정의 주요 요인이지만, CBRE의 상반기 보고서는 세 번째 핵심 제약 조건으로 지역 사회의 수용성을 꼽는다. 보고서는 "지역 사회의 반대 또한 심각한 장애물이 되었다"며, 개발자들이 실효성 있는 전력 및 광섬유 경로를 확보한 후에도 지역 사회의 저항, 구역 지정 분쟁, 인허가 지연 등이 프로젝트를 중단시키는 사례가 늘고 있다고 밝혔다. CBRE는 지역사회 참여를 이제 "전력 조달과 동등한" 개발 제약 조건으로 격상시켰다. 실질적인 입지 선정 측면에서 현지 승인을 얻는 것은 전력 및 광섬유 연결망을 확보하는 것과 거의 동등하게 중요한 과제가 되었다.

이러한 역동성은 북미 8개 주요 데이터 센터 시장마다 다르게 전개된다. 상반기 가장 주목할 만한 변화는 애틀랜타가 총 건설 용량에서 노스 버지니아를 처음으로 추월했다는 점이다. 애틀랜타는 진행 중인 용량이 2,882MW로 전년 대비 52.3% 증가했으며, 노스 버지니아가 훨씬 더 큰 설치 재고를 보유하고 있음에도 불구하고 조지아주는 대륙에서 가장 활발한 건설 시장이 되었다. 단일 임대 계약은 매우 견조하다. 턴키 시설은 일반적으로 완공 약 1년 전에 선매도되는 반면, 빌드 투 서트 프로젝트는 약 2년 반 전에 임차인을 확보하고 있다. 조지아주는 유리한 세금 혜택, 풍부한 건설 노동력, 확립된 데이터 센터 공급망, 상대적으로 낮은 운영 비용의 혜택을 계속 받고 있다. 또한 전기 조합들이 제3자 발전 제공업체와 파트너십을 맺으며 확대되고 있어, 개발자들은 전력 공급, 담보 구조, 장기 에너지 가격 책정을 위한 옵션을 넓히고 있다. 개발은 동시에 애틀랜타 대도시권을 넘어 확장되고 있다. CBRE는 남부 조지아주 및 기타 농촌 지역의 여러 기가와트 규모 캠퍼스 발표를 강조하며, 개선된 송전 접근성, 감소된 인허가 위험, 주 지원 농촌 경제 개발 이니셔티브가 새로운 지역을 개척하고 있다고 지적했다. 가격은 수요에 밀접하게 연동되고 있다. 애틀랜타는 CBRE가 모니터링하는 모든 네 가지 요구 사항 등급에서 상승세를 보였으며, 10MW 초과 배포에 대한 요청률은 상반기 동안 14.5% 상승했다.

건설 물량에서는 애틀랜타가 선두를 차지하지만, 노스 버지니아는 여전히 시장의 거인이다. 설치 재고는 상반기 4,496.5MW로 주요 시장 중 가장 많았다. 이 지역은 또한 467.6MW의 순 흡수량으로 주요 시장 전체를 선도하며 공실률을 약 0.2%(CBRE 시장 장에 따르면 정확히 0.24%)로 낮췄다. 건설 중인 용량은 16.5% 증가한 2,420.2MW를 기록했다. CBRE는 애틀랜타에 비해 이러한 완만한 성장을 토지, 인허가, 전력 제약이 tightening되면서 추가 확장이 복잡해졌기 때문으로 분석한다. 2026년에 납품될 예정인 노스 버지니아의 모든 용량은 이미 계약되었으며, 이에 따라 선매도 주기가 2027년 이후로 깊게 연장되고 있다. 사용 가능한 공급량은 10.8MW만 남아 있으며, 심지어 5~10MW의 연속된 용량을 확보하는 것도 점점 더 어려워지고 있다. 그럼에도 불구하고 이 지역은 2025년과 2026년 상반기에 걸쳐 1.6GW 이상의 용량을 납품했다. Dominion Energy의 배치 프로세스는 전력 납기 일정을 계속 연장시켜, 기존 전력 위치를 갖춘 인허가 완료 부지의 프리미엄을 높이고 있다. 10MW 이상의 배포가 필요한 경우, CBRE는 월 kW당 약 $160~$185의 요청률을 보고한다. 자본 유입 역시 마찬가지로 강렬하다. Digital Realty는 Blackstone 계열사의 완전 임대된 데이터 센터 3곳 지분 인수에 동의했고, AWS는 라우드군에서 추가로 122에이커를 확보했으며, STACK Infrastructure는 1-GW 스태포드군 캠퍼스의 계획된 19개 건물 중 첫 번째 건물의 상량식을 축하했다.

댈러스-포트워스는 헤드라인 건설 수치가 즉시 이용 가능한 용량을 과대평가할 수 있음을 보여준다. CBRE는 건설 중인 용량이 765MW 이상이며 그중 약 95%가 이미 선매도되었다고 보고한다. 개발자들은 착공하지 않은 그린필드 프로젝트로 추가로 3.7GW를 계획하고 있으며, 이는 북텍사스에 대한 강한 관심과 제안된 캠퍼스와 실제 납품 가능 용량 사이의 상당한 격차를 모두 강조한다. 전력 공급 부지 가격은 계속 상승하고 있다. 그리드 연계 일정이 길어짐에 따라 계통 연계점 뒤쪽(behind-the-meter) 프로젝트가 인기를 끌고 있으며, 초대형 부하 관련 규제 및 물류적 복잡성으로 인해 수요가 75MW 미만 부지로 이동하고 있다. CBRE는 텍사스의 진화하는 배치 방식이 대기열 백로그를 해소하고 전력에 대한 더 예측 가능한 경로를 설정하는 잠재적 해결책이 될 것으로 본다. 프로젝트들은 전통적인 30마일 Infomart 반경 밖 포트워스 주변에서도 나타나고 있다. 한편, 유틸리티 대기열 위치를 확보하는 데 드는 escalating 자본은 투자자들에게 새로운 의무사항을 도입했다. 그것은 시공 전에 연계 예치금을 Financing하는 것이다.

시카고는 초규모 기업, 뉴클라우드, 엔터프라이즈 고객으로부터 지속된 수요를 받으며 상반기에 진입했고, 이로 인해 공실률이 2.2%로 하락했다. 대규모 연속 공간은 사실상 사용할 수 없다. CBRE는 2026년 내내 5MW 이상의 공간이 접근 불가능할 것이며, 다음 주요 연속 납품은 늦어도 2027년 말까지 unlikely하다고 지적했다. 2027년 말까지 납품 예정인 프로젝트조차 공실률이 10% 미만이다. 이러한 희소성은 개발을 시카고의 기존 허브에서 더 멀리 퍼뜨리고 실효성 있는 전력 조달에 대한 집중을 강화시키고 있다. Aligned Data Centers와 Tract는 각각 콜 시티와 모리스에서 1-GW 캠퍼스를 개발 중이며, Microsoft는 최근 Compass Datacenters 호프먼エステ츠 시설을 임대했다. 정책이 중요한 변수로 부상했다. 일리노이주는 JB Pritzker 주지사가 가을 거부 기간 동안 포괄적인 규제 프레임워크를 마련하는 동안 7월 1일 데이터 센터 투자 프로그램 하의 신규 계약 처리를 중단했다. CBRE는 또한 10MW 초과 배포에 대해 상반기 가격 인상률이 9.7%라고 문서화했다.

힐스보로는 보고서에서 가장 심각한 공실률 지표를 제시한다. 공실률은 단 0.21%로 떨어졌으며, CBRE는 오레곤 시장에서 최소 5MW의 연속 사용 가능 용량을 제공하는 시설이 없다고 확인했다. 현재 건설 중인 170.3MW 중 90% 이상이 이미 선매도되었다. 동시에 오레곤주의 변화하는 세금 환경이 새로운 변수를 도입한다. HB 4084는 신규 데이터 센터가 주의 표준 엔터프라이즈 존 재산세 면제 프로그램에서 일시적으로 배제되도록 하며, 힐스보로는 신규 및 확장 데이터 센터 프로젝트에 대해 독립적으로 임시 토지 사용 금지령을 발효했다. STACK Infrastructure는 지역 내 가장 활발한 개발사 중 하나로, 힐스보로 캠퍼스의 121MW 확장 계획을 발표했다. 극심한 희소성에도 불구하고 10MW 초과 배포에 대한 요청률은 상반기 동안 횡보했다. 이는 약한 수요의 반영이 아니라 가격 재설정을 방지하는 거래 건조 현상의 결과다.

CBRE는 뉴욕과 뉴저지 코리더를 지속적인 수요 급증과 긴축된 공급 사이의 불균형으로 정의되는 시장으로 특징짓는다. 5MW 이상의 공간을 찾는 입주자는 제한된 대안만을 가진다. 공급 완화의 전망이 미미함에 따라 가격이 계속 가속화되고 있으며, 10MW 초과 요구 사항에 대한 요금은 상반기 동안 19% 뛰었다. 이는 CBRE 주요 시장 중 가장 가파른 증가폭이다. 규제 역풍은 또한 환경을 더욱 제약하고 있다. 7월, Kathy Hochul 뉴욕 주지사는 주가 포괄적인 규제 프레임워크를起草하는 동안 50MW 이상의 신규 데이터 센터에 대한 주 환경 인허가에 1년 간 정지를 시행했다. 뉴저