首尔数据中心空置率为亚洲第二低,仅次于马来西亚柔佛,反映AI计算枢纽的地区容量紧张。

首尔数据中心市场正在趋近饱和，2026年上半年空置率仅为1.1%——是亚太地区第二低的，仅次于马来西亚柔佛巴鲁的0.7%，这是根据高纬物业亚太地区数据中心主管安德鲁·格林(Andrew Green)的说法。尽管首尔市场供应极度受限，主要基础设施已经集中在该首都，但这种短缺仍然存在。在整个地区中，只有与新加坡接壤并充当其溢出市场的柔佛巴鲁条件更紧张。

这种紧张反映了首尔的竞争地位，但也反映了其局限性。运营容量为663兆瓦——显著低于东京的1,397兆瓦或新加坡的1,068兆瓦。然而，投资者认为韩国具有战略重要性，不仅仅是因为规模，而是因为强劲需求、低空置率和高端租赁价格的结合。这推动了开发商对租赁空间而非建设自有设施的兴趣，尤其是当超大规模云提供商面临成本上升时。

格林表示："韩国的投资命题不纯粹是一个规模故事。虽然中国大陆、印度、澳大利亚和马来西亚等市场受益于显著更大的发展管道和更大的未来收入池，但韩国因其强劲的需求基本面、低空置率、溢价租金和有限供应的结合而脱颖而出。"

高纬物业的成熟度指数将首尔列为与新加坡、香港、上海、吉隆坡、雅加达、曼谷和墨尔本相同水平的成熟市场。这一定位意味着开发商越来越多地在二级城市而非首都寻求扩展机会。主要驱动因素不是邻近性，而是获得电力的能力。格林强调，全球开发商现在优先考虑"有电力保障的土地"，如果能够获得充足的电力容量并保持可接受的网络性能，他们将考虑釜山、蔚山和江原道等二级地点。

韩国的开发成本仍然很高，亚太地区单兆瓦建筑成本排名第三高，仅次于新加坡和日本。然而，它因其成本回报率而吸引了大量投资，格林估计这个回报率为9%至10%。他将该市场描述为"一个能够产生稳定长期回报的低风险投资地，而不是追求最大容量扩展规模的市场"。

李在明政府作为其国家人工智能战略的一部分推出了三个大型项目，投入超过1千万亿韩元（7,439亿美元）用于数据中心扩展，目标是到2035年实现18.4吉瓦的容量，并有意将基础设施从首尔转移出去。SK、GS和Naver将领导这项工作，而三星电子和SK海力士已承诺投入800万亿韩元在西南部湖南地区建设芯片集群。

以这样的速度进行建设是前所未有的。获得充足的土地、电力和水已成为关键因素，其中电力明显更重要。格林表示："电力直接决定了一个项目能否进行以及何时可以交付。与电力相比，水通常是一种局部制约而非全国性瓶颈。"在超大规模阶段，电网电力没有通用替代品；成功的项目最终取决于在开发早期获得充足的公用事业电力和相关基础设施。

全球数据中心容量预计到2030年翻一番以上。亚太地区的开发管道在2026年上半年达到创纪录的26,455兆瓦，其中4,764兆瓦正在建设中，21,691兆瓦处于规划阶段。投资者现在将数据中心视为基础设施资产而非传统房地产。贷款方通常要求在承诺资金前，至少65%的设施容量已被合同承诺，电网分配已获得保障，公用事业协议已最终确定。格林指出："有电力保障的地点通常比仅有土地但电力供应不确定的地点获得明显更高的估值。"