JLL报告指出，尽管北美数据中心空置率维持在1%，但现有库存中仅有极小部分能满足需要大量电力和冷却升级的高密度AI部署要求。
北美数据中心空置率仍保持在1%，但仲量联行（JLL）指出，仅有极小部分的可用空间能够容纳高密度的人工智能（AI）部署。
一位寻求5兆瓦（MW）容量的买家最近联系了超过10家北美运营商，寻找能够支持每台计算机架功耗为140至160千瓦的空间。据负责代表客户进行搜索的Metro Colo Advisory首席顾问詹姆斯·默瑟（James Mercer）称，虽然几乎每家运营商都有空置空间，但几乎没有一家能够通过直接液冷技术满足所需的密度要求。默瑟同意公开引用其言论，但出于与这些运营商持续的业务关系，拒绝透露具体名称。
这次搜索凸显了名义上的数据中心空置率与实际适合最高密度AI工作负载容量之间的关键区别。据JLL数据中心研究负责人安德鲁·巴特森（Andrew Batson）介绍，JLL的区域经纪团队按机架密度跟踪可用容量。巴特森告诉《数据中心知识》（Data Center Knowledge），在1%的空置率中，只有“非常小的一部分”能够支持默瑟正在寻找的高密度部署。他强调，JLL认为在这些功率水平下进行AI部署时，液冷基础设施是必不可少的。
根据JLL发布的《2026年中北美数据中心报告》，该地区空置率在连续三年保持在1%。可用的库存由小型、分散的区块组成，大多数新租约都在锁定预计于2028年交付的空间。JLL报告称，目前北美有超过66吉瓦（GW）的容量正在建设中，其中77%位于前沿市场。然而，对于目标为每台机架140至160千瓦的AI买家来说，可行的市场范围远比 headline 空置率所暗示的要狭窄得多。
“大多数空置空间属于传统产品，”巴特森说。尽管JLL预计在未来多年内会有更多具备AI就绪能力的容量上线，但他指出，名义空置率与AI就绪空间之间的差距保持不变。
Uptime Institute的《2025全球数据中心调查》显示，82%的受访者运营的设施最大机架密度低于30千瓦，而只有9%的受访者报告机架达到50千瓦或更高。虽然Uptime发现少数机柜超过100千瓦，但它指出这种配置仍然罕见。“在美国，可能只有个位数百分比（低于4%）的数据中心目前能够支持这些机架，”Uptime Intelligence（Uptime Institute的市场研究部门）的研究总监丹尼尔·比佐（Daniel Bizo）表示。比佐向《数据中心知识》澄清，这一数字是基于调查数据推断得出的，鉴于样本量的限制，应将其视为指示性数据。他补充说，Uptime的调查表明，不到1%的运营商将100千瓦以上的机架作为标准配置运行，而且美国不到十分之一的运营商可能甚至无法支持有限数量的此类机架，例如仅一行。
“随着用于训练的AI计算仍在普及，100千瓦以上的机架正变得更为常见，”比佐说。这使得默瑟提出的140至160千瓦需求处于当前市场能力的极端上限。
比佐解释说，30千瓦的阈值既反映了现有机架密度的统计分布，也反映了更密集部署所需的不断演进的硬件和机架配置。他指出，过去十年设计的多数设施都是围绕平均每台机架约20千瓦的功率进行工程的，即使入住时并未完全利用该容量。这类站点通常可以通过相对简单的升级容纳少量30至40千瓦的机架。“超过50千瓦后，由于IT机箱或机架内的空间限制，通过空气冷却变得越来越不切实际，从而必须采用直接液冷，”比佐说。
比佐指出，在大规模应用中，高密度机架引入了显著的配电挑战，需要更大、更重的母线槽、电源分配单元（PDU）、电源线、断路器以及潜在的额外电路。这些需求可能会限制电气室的尺寸和布局。此外，高需求已将组件交货期推至六到十二个月，而附加配电设备的额外重量可能会给多层建筑的结构承载能力带来压力。“100千瓦以上的机架带来的电气挑战大于热管理挑战，”比佐说。
比佐补充说，140至160千瓦的规格并不意味着更广泛部署中的每一台机架都会以峰值持续运行。针对此类密度优化的设施，平均每19英寸机架位置的功耗可能约为80千瓦，这考虑了同一占地面积内的网络、存储和辅助机架。此外，计算机架很少同时以最大功率运行，尽管训练工作负载可能会产生电力系统的电气设计必须处理的重复性功率尖峰。
Uptime缺乏将液冷能力与超高密度机架支持进行直接交叉对比的数据。比佐指出，液冷就绪能力的普及程度高于100千瓦以上机架的兼容性，这意味着仅存在液冷并不能作为极端机架密度能力的可靠指标。比佐观察到，在截至2026年4月的过去十二个月中，Uptime调查的美国运营商中有超过一半委托建设了某种形式的高密度容量。在当前十二个月窗口内，这一比例增加到约三分之二。然而，由于Uptime并未严格将高密度定义为100千瓦以上的机架，这些数据并不能直接量化超高密度容量的 rollout。
一位以每台机架140至160千瓦采购5兆瓦容量的买家并非在寻找通用的空置空间。此类部署需要能够提供精确机架级电力负载的电气基础设施、设计用于散发由此产生的热量的冷却系统、原生直接液冷能力以及足够连续的楼层空间。默瑟发表的分析表明，在这些密度下运行的机架级GPU系统依赖于芯片级直接液冷，利用冷板冷却处理器，并通过冷却分配单元将冷却回路延伸至白色空间。他的报告还指出了声称支持通用液冷的提供商与当前有液冷回路积极服务于白色空间的特定数据中心大厅之间的关键区别——这对于旨在立即部署的买家来说至关重要。
默瑟的搜索证实，许多拥有可用空间的运营商缺乏必要的密度和冷却配置。他的分析确定，英伟达（Nvidia）的GB300 NVL72平台每台机架大约需要140至160千瓦。虽然JLL的1%空置率反映了广泛的市场可用性，且Uptime的数据说明了极端机架密度的稀有程度，但这两个指标均未量化能够支持140至160千瓦机架的实际空置容量。
默瑟面临的障碍不仅仅是物理基础设施的限制。在他联系的运营商中，只有两家专门建造且配备液冷设施的运营商进行了实质性接触，而非直接拒绝。这两家运营商都主动询问他的客户是否拥有投资级信用评级。默瑟再次出于业务关系原因拒绝透露这些提供商的名称。一家运营商确认其在请求的时间表内没有可用容量，但提及了一个可能相符的未来项目，随后询问客户是否为投资级。默瑟指出，进一步的讨论明确取决于这一答案。虽然他观察到这一筛选标准 specifically 针对高密度AI需求，但他并不将其描述为整个行业的普遍做法。
这一观察建立在2026年4月《数据中心知识》关于停滞的新云交易报道的基础上，该报道发现运营商正在严格评估客户的信用质量、长期可行性和资产负债表耐久性。当时的报道指出，运营商要求更强的财务担保，如信用证或母公司担保，并且尽管商业条款极具竞争力，但仍拒绝某些新云交易。这一发展提出了一个更聚焦的问题：随着高密度容量日益稀缺，租户信用质量是否成为合格托管这些部署的设施的额外过滤机制？
JLL的融资分析侧重于项目级贷款，而非单个运营商的客户选择政策，也未确立托管服务提供商普遍强制要求投资级租户。尽管如此，JLL资本市场的高级董事总经理兼数据中心负责人卡尔·伯兹利（Carl Beardsley）表示，租户信用会显著影响开发商构建AI和高密度项目的方式。当被问及租户信用是否会影响开发商针对AI和新云客户（特别是针对专用高密度部署）的策略时，伯兹利回答：“简单地说，是的，它确实有影响。”“重要的是，开发商在构建租约时应尽早聘请顾问或贷款人，以确保其具有可融资性，”伯兹利说。
JLL的最新报告为此问题的融资维度提供了至关重要的背景。JLL指出，所有信用层级的建设贷款依然强劲，涵盖AI公司和新云企业。然而，缺乏既定租户信用的交易将个案评估，债务指标和风险参数最终决定交易的可行性。