JLL에 따르면 북미 데이터센터 공실률은 1%를 유지하고 있으나, 고밀도 AI 도입에 필요한 대용량 전력 및 냉각 업그레이드를 지원할 수 있는 기존 재고의 비중은 극히 미미하다.

북미의 데이터 센터 공실률은 여전히 1%를 유지하고 있으나, JLL은 사용 가능한 공간 중 고밀도 AI 배포를 수용할 수 있는 비율은 극히 미미하다고 지적했다.

5MW 용량을 찾는 한 구매자는 최근 북미 내 10개 이상의 운영사에 1대당 컴퓨트 랙당 140~160kW를 지원할 수 있는 공간을 문의했다. Metro Colo Advisory의 주임인 제임스 머서는 클라이언트를 대신해 이 조사를 주도했으며, 거의 모든 운영사가 공실 공간을 보유하고 있었음에도 직접 액체 냉각 방식을 사용해 요구된 밀도를 충족할 수 있는 곳은 거의 없다고 밝혔다. 머서는 공개 인용에 동의했으나 기존 비즈니스 관계를 이유로 운영사 이름을 밝히는 것을 거부했다.

이 같은 검색 과정은 명목상의 데이터 센터 공실률과 최고 밀도 AI 워크로드에 실제로 적합한 용량 사이의 중요한 차이를 부각시킨다. JLL의 데이터 센터 연구 책임자 앤드류 배트슨에 따르면, JLL의 지역 브로커리지 팀은 랙 밀도별로 사용 가능한 용량을 추적하고 있다. 배트슨은 Data Center Knowledge와의 인터뷰에서 머서가 확보하려던 것과 같은 고밀도 배포를 지원할 수 있는 것은 전체 1% 공실률 중 “매우 작은 비율”이라고 말했다. 그는 이러한 전력 수준에서의 AI 배포를 위해 JLL이 액체 냉각 인프라를 필수적으로 간주한다고 강조했다.

JLL의 '2026년 상반기 북미 데이터 센터 보고서'에 따르면 지역 공실률은 지난 3년 연속 1%로 안정세를 유지해 왔다. 가용 재고는 소규모로 단편화된 블록으로 구성되어 있으며, 대부분의 신규 임대 계약은 2028년 인도 예정인 공간을 확보하는 데 집중되고 있다. JLL은 북미 전역에서 현재 66GW 이상의 용량이 건설 중이며, 그중 77%가 프론티어 마켓에 위치한다고 보고했다. 그러나 1대당 140~160kW 타겟팅을 하는 AI 구매자에게는 실제 유효 시장이 headline 공실률이 시사하는 바보다 훨씬 좁다.

배트슨은 “대부분의 공실은 레거시 제품에 해당한다”라고 말했다. JLL은 다년간의 시간 범위 내에서 추가적인 AI 대응 용량이 공급될 것으로 전망하지만, 그는 명목상 공실률과 AI 대응 가능 공간 간의 격차는 변하지 않았다고 지적했다.

Uptime Institute의 '2025 글로벌 데이터 센터 설문조사'에 따르면 응답자의 82%가 최대 랙 밀도가 30kW 미만인 시설을 운영 중인 것으로 나타났으며, 50kW 이상에 도달하는 랙을 보유한 운영사는 단 9%에 불과했다. Uptime은 100kW를 초과하는 캐비닛이 일부 존재함을 확인했지만, 이러한 구성은 여전히 희귀하다고 언급했다. Uptime Institute의 시장 조사 부문인 Uptime Intelligence의 리서치 디렉터 다니엘 비조는 “미국 내 데이터 센터의 아마도 낮은 한 자리 수(4% 미만)만이 현재 이러한 랙을 지원할 수 있을 것”이라고 말했다. 비조는 Data Center Knowledge와의 인터뷰에서 이 수치가 설문 조사 데이터를 추론한 결과이며 표본 크기 제한을 고려할 때 참고용으로만 취급해야 한다고 명확히 했다. 그는 또한 Uptime의 설문 조사에 따르면 운영사의 1% 미만만이 100kW 이상 랙을 표준 구성으로 운영하고 있으며, 미국 운영사 중 10곳 중 1곳 미만만이 단일 행과 같은 제한된 수의 그러한 랙을 지원할 가능성이 있다고 덧붙였다.

비조는 “훈련을 위한 AI 컴퓨팅이 여전히 확산됨에 따라 100kW 이상 랙이 더 흔해지고 있다”라고 말했다. 이는 머서의 140~160kW 요구사항이 현재 시장의 능력 범위에서 극도로 높은 상단에 위치함을 의미한다.

비조에 따르면 30kW 임계값은 기존 랙 밀도의 통계적 분포와 더 밀집된 배포에 필요한 진화하는 하드웨어 및 랙 구성을 모두 반영한다. 그는 지난 10년 동안 설계된 대부분의 시설이 입점 시 해당 용량이 완전히 활용되지 않았더라도 약 20kW의 평균 랙 전력을 기준으로 엔지니어링되었다고 설명했다. 이러한 사이트는 비교적 간단한 업그레이드를 통해 제한된 수의 30~40kW 랙을 수용할 수 있다고 그는 덧붙였다. 비조는 “50kW를 넘으면 IT 케이스나 랙 내 공간 제한으로 인해 공기 냉각을 통한 냉각이 점점 더 비현실적이 되어 직접 액체 냉각이 필수적이다”라고 말했다.

비조에 따르면 규모가 큰 환경에서 더 높은 밀도의 랙은 상당한 전력 분배 문제를 초래하며, 이는 더 크고 무거운 버스웨이, PDU, 전원 케이블, 차단기 및 잠재적으로 추가 회로를 필요로 한다. 이러한 요구사항은 전기실의 크기와 레이아웃을 제약할 수 있다. 또한 높은 수요로 인해 부품 납기가 6개월에서 12개월로 늘어났으며, 추가 전력 분배 장비의 무게는 다층 건물의 구조적 용량에 부담을 줄 수 있다. 비조는 “100kW 이상 랙은 열적 문제보다 전기적 도전을 더 크게 야기한다”라고 말했다.

비조는 140~160kW 사양이 광범위한 배포 내 모든 랙이 지속적으로 피크 상태에서 작동함을 의미하지 않는다고 덧붙였다. 이러한 밀도에 최적화된 시설은 동일한 풋프린트 내 네트워크, 스토리지 및 보조 랙을 고려할 때 19인치 랙 위치당 평균 약 80kW를 기록할 수 있다. 또한 컴퓨트 랙은 최대 전력에서 동시에 작동하지 않는 경우가 많지만, 훈련 워크로드는 전기 시스템이 처리하도록 설계해야 하는 반복적인 전력 스파이크를 생성할 수 있다.

Uptime에는 액체 냉각 능력과 초고밀도 랙 지원을 비교하는 직접적인 교차 집계가 없다. 비조는 액체 냉각 준비 상태가 100kW 이상 랙 호환성보다 더 널리 퍼져 있음을 지적했으며, 이는 액체 냉각의 존재 자체가 극단적인 랙 밀도 능력을 신뢰할 수 있는 지표가 아님을 의미한다. 비조에 따르면 Uptime이 조사한 미국 운영사 중 과반수가 2026년 4월까지의 12개월 동안 일부 형태의 고밀도 용량을 도입했다. 현재 12개월 기간 동안 이 비율은 약 3분의 2로 증가한다. 그러나 Uptime이 고밀도를 엄격하게 100kW 이상 랙으로 정의하지 않았기 때문에 이러한 수치는 초고밀도 용량의 보급을 직접적으로 정량화하지는 않는다.

1대당 140~160kW로 5MW를 조달하는 구매자는 일반적인 공실 공간을 찾고 있는 것이 아니다. 그러한 배포는 랙에서 정확한 전력 부하를 제공할 수 있는 전기 인프라, 발생열을 방출하도록 설계된 냉각 시스템, 네이티브 직접 액체 냉각 기능, 그리고 적절하게 인접한 바닥 공간을 요구한다. 머서의 공개 분석에 따르면 이러한 밀도에서 작동하는 랙 규모의 GPU 시스템은 칩 직접 액체 냉각에 의존하며, 쿨런트 분배 장치를 통해 화이트 스페이스로 연장되는 쿨런트 루프를 사용하여 프로세서를 냉각하기 위한 콜드 플레이트를 활용한다. 그의 보고서는 일반 액체 냉각 지원을 주장하는 제공자와 현재 화이트 스페이스에 액체 냉각 루프가 적극적으로 서비스하고 있는 특정 데이터 홀 사이의 중요한 차이점을 강조하며, 이는 즉각적인 배포를 목표로 하는 구매자에게 매우 중요하다.

머서의 검색은 사용 가능한 공간을 보유한 많은 운영사가 필요한 밀도 및 냉각 구성을 갖추지 못했음을 확인했다. 그의 분석은 Nvidia의 GB300 NVL72 플랫폼이 1대당 약 140~160kW를 필요로 한다고 식별한다. JLL의 1% 공실률은 광범위한 시장 가용성을 반영하고 Uptime의 데이터는 극단적인 랙 밀도가 얼마나 희귀한지를 보여주지만, 어느 지표도 140~160kW 랙을 지원할 수 있는 실제 공실 용량을 정량화하지는 않는다.

물리적 인프라 제한이 머서가 직면한 유일한 장애물은 아니었다. 그가 접촉한 운영사 중 목적에 맞게 구축되고 액체로 냉각된 시설 두 곳만이 명시적인 거절을 내놓기보다는 실질적인 대화를 나눴다. 양측 모두 사전에 그의 클라이언트가 투자 등급 신용도를 보유하고 있는지 여부를 질문했다. 머서는 기존 비즈니스 관계를 이유로 이러한 제공자 이름을 다시 한번 밝히지 않았다. 한 운영사는 요청된 타임라인에 사용할 수 있는 용량이 없다고 확인했지만 향후 일치할 수 있는 프로젝트를 언급하며 클라이언트가 투자 등급인지 다시 한번 물었다. 머서는 추가 논의가 명시적으로 그 답변에 달려 있다고 지적했다. 그는 이러한 심사 기준을 특히 고밀도 AI 요구 사항에 대해 관찰해 왔다고 언급했지만, 이를 광범위한 업계 관행으로 특징짓지는 않는다.

이러한 관찰은 2026년 4월 Data Center Knowledge 보고서에 상세히 기술된 중단된 네오클라우드 거래 사례를 바탕으로 하며, 해당 보고서는 운영사가 고객의 신용 품질, 장기적 생존 가능성 및 대차대조표 내구성을 엄격하게 평가하고 있음을 발견했다. 해당 보도에 따르면 운영사는 신용장이나 모회사 보증과 같은 더 강력한 재무 보증을 요구하고 있으며, 매우 경쟁력 있는 상업적 조건에도 불구하고 특정 네오클라우드 거래를 거부하고 있었다. 이 발전은 보다 집중적인 질문을 제기한다: 고밀도 용량이 점점 더 부족해짐에 따라, 이러한 배포를 호스팅할 자격이 있는 시설에 대해テナント 신용 품질이 추가적인 필터링 메커니즘으로 작용하는가?

JLL의 금융 분석은 개별 운영사의 고객 선정 정책보다는 프로젝트 수준의 대출에 초점을 맞추고 있으며, 코로케이션 제공자가 보편적으로 투자 등급テナント를 의무화한다고 명시하지 않는다. 그럼에도 불구하고 JLL Capital Markets의 수석 부사장 겸 데이터 센터 리더인 칼 버즈리에 따르면テナント 신용은 개발자가 AI 및 고밀도 프로젝트를 어떻게 구조화하는지에 상당한 영향을 미칠 수 있다. 특수화된 고밀도 배포를 포함한 AI 및 네오클라우드 고객을 향한 개발자의 전략에テナント 신용이 영향을 미치는지 묻자 버즈리는 “간단한 대답은 그렇다는 것이다”라고 답했다. 버즈리는 “개발자가 리스가 자금 조달 가능하도록 유지되도록 보장하기 위해 프로세스 초기 단계에서 고문이나 대출자를 참여시키는 것이 중요하다”라고 말했다.

JLL의 최신 보고서는 이 문제의 금융 차원에 대한 중요한 맥락을 제공한다. JLL은 건설 대출이 AI 기업과 네오클라우드를 포함하여 모든 신용 등급 tiers에서 강력하게 유지되고 있다고 지적했다. 그러나 확립된テナント 신용이 없는 거래는 사례별로 평가되며, 부채 지표와 위험 매개변수가 ultimately 거래의 생존 가능성을 결정한다.