데이터센터 · 리포트

GIC와 이퀴닉스의 합작법인은 도쿄 데이터센터 자산을Keppler DC REIT에 12억 달러에 매각하기로 합의했다.

이번 거래는 APAC 리츠가 차세대 밀도 요구사항에 대비해 성숙한 캠퍼스를 매각하고, AI 대응형 콜로케이션 확장 자금으로 자본을 재순환하는 모습을 보여준다.

업계 전문지Slicast · September 2, 2026 · 미국 · 출처: Mingtiandi

중요도 65

케펠 DC 리츠(Keppel DC REIT)와 그 스폰서는 GIC와 이퀴닉스(Equinix)의 합작 투자로부터Greater Tokyo 지역의 두 하이퍼스케일 데이터 센터에 대한 90% 지분을 인수하기로 합의했다. 이 거래는 해당 자산과 운영 기업을 일본 엔화(JPY) 1,900억 달러(12억 달러)로 평가하며, 완료는 4분기에 예상된다. 거래 구조에 따라 싱가포르 상장 신탁은 실질적으로 88.62%의 지분을 보유하게 되며, 템asek(테마섹) 지원 기업인 케펠 Ltd(Keppel Ltd)는 1.38%를 인수한다. 미국 기반의 이퀴닉스는 10% 지분을 유지하고 시설 운영사로 계속 활동할 것이며, 공개 filings을 통해 싱가포르의 국부 펀드인 GIC가 전체 80% 포지션을 매도하고 이퀴닉스가 보유 지분의 절반을 축소하는 것이 확인되었다.

이번 인수로 인해 케펠 DC 리츠의 임대 수익에서 일본의 기여도는 거의 세 배 증가하여 9%에서 23%로 상승할 예정이며, 신탁의 운용 자산 규모는 싱가포르 달러(S$) 63억 달러에서 S$76억 달러(60억 달러)로 확대될 것이다. 포트폴리오는 10개국 내 27개 데이터 센터로 확장되며, 싱가포르는 여전히 주요 수익원으로 자리매김하여 임대 수익의 60%를 차지할 예정이다. 케펠 DC 리츠의 매니저인 로 후이 롱(Loh Hwee Long) 최고경영자는 "이번 인수는 가치 창출을 위한 다각적인 경로를 갖춘 양질의 자산을 획득하려는 우리의 신중한 접근 방식을 보여준다"고 말했다.

새롭게 인수된 5층 규모의 코로케이션(co-location) 시설은 현재 도쿄 데이터 센터 4(Tokyo Data Centre 4)와 도쿄 데이터 센터 5(Tokyo Data Centre 5)로 명명되었으며, 치바 현 내 디지털 인프라 허브인 인자이(Inzai)에 위치한 이퀴닉스의 TY12x 및 TY13x 캠퍼스에 해당한다. 총 연면적은 403,128 평방피트(37,452 평방미터), 사용 가능 면적은 163,294 평방피트로, 각각 2021년과 2024년에 완공되었다. 두 시설 모두 완전히 구축되어 있으며, 현재 투자 등급 인터넷 및 IT 서비스 고객 4곳이 100% 점유하고 있으며, 이들 중 한 곳은 두 부동산 모두에서 공간을 임대하고 있다. 계약된 임대는 연평균 2.8%씩 인상되며, 기존 임대료는 현재 시장 수준보다 최소 30% 낮은 것으로 추정된다.

임차 만기 프로필에 따르면 도쿄 데이터 센터 4의 가중 평균 임차 만기(WALE)는 4.5년인 반면, 도쿄 데이터 센터 5는 10.6년으로, 블렌디드 WALE은 8.3년이다. 2029년까지 부동산 수익의 5% 이상이 갱신 예정이므로, 신탁은 상당한 상승 여력을 확보할 것으로 전망한다. 투자자 발표 자료에 따르면 도쿄 시장의 임대료는 2021년부터 2023년 기간 동안 킬로와트(kW)당 월 JPY 17,000–JPY 20,500에서 JPY 20,500–JPY 30,000로 상승했다.

GIC와 이퀴닉스는 2020년 일본 합작 투자를 설립했으며, 약 10억 달러 이상의 자본을 약속하고 도쿄 프로젝트 2개와 오사카 시설 1개로 구성된 초기 포트폴리오를 론칭했다. GIC는 80% 지분을 확보했고, 이퀴닉스는 당시 개발 중이던 TY12x 및 OS2x 자산과 두 번째 도쿄 프로젝트에 대한 권리를 제공함으로써 20% 지분과 현금 대가를 받았다. 이퀴닉스는 2021년 3월 아시아 최초의 xScale 시설인 TY12x를 개장했으며, 캠퍼스는 완전 건설 시 54메가와트(MW)를 지원하도록 설계되었다. 인접한 TY13x 부지는 2023년 6월 초기 8MW 단계를 론칭했으며, 두 번째 시설은 완공 시 36MW를 공급할 계획이다.

케펠은 판매자를 특정하지 않았으며, 단지 글로벌 기관 투자자와 확립된 데이터 센터 소유자이자 운영자로만 언급했다. 2026년 6월 날짜의 이퀴닉스 filings은 해당 벤처에 대한 20% 지분을 반영하여 GIC가 완전히 퇴출되고 이퀴닉스가 10%p를 이전하며 나머지를 보유한다는 사실을 뒷받침한다. 케펠 DC 리츠 대변인은 비공개 협약을 이유로 판매자 신원 비공개 이유를 들었다. 이퀴닉스는 의견 요청에 응답하지 않았으며, GIC는 논평을 거부했다.

신탁은 S$13억 9천만 달러의 총 인수 비용을 S$5억 9천 1백 1십만 달러의 사모 발행, S$7억 8천 8백 6십만 달러의 엔화 표시 부채, 그리고 인수 수수료로 매니저에게 발행된 S$1천 1백 7십만 달러의 유닛 조합을 통해 자금 조달할 계획이다. 신탁은 최소 S$6억 달러의 총 수익금을 확보하기 위해 발행을 시작했다. 금융 구조는 총 레버리지를 34%에서 38%로 높일 것으로 예상되며, 환불 가능한 소비세용 임시 부채를 포함하면 39%가 된다. 재무적으로 이번 인수는 전후 분배 단위당(DPU)을 2.6% 증가시키고 단위당 순자산가치(NAV)를 S$1.71에서 S$1.75로 높일 것으로 예상된다. 또한 신규 고객 3사를 온보딩함으로써 최대 tenants의 임대 수익 비중은 43.5%에서 38.2%로 희석될 것이다.

이번 거래는 작년 케펠 DC 리츠와 그 스폰서가 콜트 데이터 센터 서비스(Colt Data Centre Services), 피델리티 인베스트먼트스(Fidelity Investments), 미쓰이(Mitsui)가 참여한 합작 투자로부터 인자이 4(Inzai 4)를 5억 5천 1백만 달러에 인수한 데 이어진 것이다. 11월에 완료되고 도쿄 데이터 센터 3(Tokyo Data Centre 3)로 이름이 변경된 이 20MW 시설은 마이크로소프트(Microsoft)와 15년 계약으로 임대된 것으로 알려졌다. 인자이의 확장되는 서버 호스팅 클러스터에는 2023년 7억 3천만 달러의 인프라 투자 일환으로 개장한 구글(Google)의 첫 일본 데이터 센터도 포함되어 있다. 시드니 기반의 에어트렁크(AirTrunk)는 2020년 7개 건물의 TOK1 캠퍼스를 발표했으며, 총 용량 300MW 이상을 목표로 하고 있으며 초기 단계는 약 60MW이다. 한편, 싱가포르의 ST 텔레미디어 글로벌 데이터 센터(ST Telemedia Global Data Centres)는 지난해 굿맨 비즈니스 파크(Goodman Business Park)에 위치한 두 사이트 인자이 캠퍼스의 첫 번째 건물을 개장했으며, 최대 70MW를 공급하도록 설계되었다. Oaktree Capital Management의 지원을 받는 미국 운영사 스택 인프라스트럭처(Stack Infrastructure)는 2024년 10월 계획된 36MW 인자이 캠퍼스의 첫 번째 18MW 건물을 완료했으며, 두 번째 시설은 현재 개발 중이다.

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