시장 분석에 따르면 신규 데이터센터 건설의 공급 제약과 허가 지연이 기존 용량의 가치와 이용률을 부양하고 있다.

기존 데이터센터는 AI 수요를 충족하도록 업그레이드될 수 있으며, 신규 개발에 영향을 미치는 전력망 제약과 상호연결 모라토리움으로부터 상당히 보호받고 있다고 업계 전문가들은 말합니다.

데이터센터 용량은 극히 제한적입니다. 현재 대부분의 임차인들은 소규모의 분산된 블록 공간을 확보하고 있으며, 2028년 인수를 위해 계약하고 있습니다. 화요일 발표된 JLL의 2026 북미 데이터센터 중간 보고서에 따르면, 북미는 2026년 상반기에 순신규 수요를 약 25GW로 약 2배 증가시켰습니다. 디지털 서비스와 AI 채택에 따른 수요를 반영하여 전례 없는 건설 활동에도 불구하고 공실률은 3년 연속 1%를 유지하고 있습니다.

신규 용량을 조달하고 공급하는 어려움이 개발 파이프라인을 혼란스럽게 하고 있으며, 기존의 안정적인 시설에 대한 의존도를 높이고 있습니다. Morningstar에 따르면, 이러한 자산들은 이미 계약상 예약된 용량을 보유하고 있기 때문에 전력망 제약과 신규 상호연결 모라토리움으로부터 상당히 보호받고 있습니다. Morningstar는 "데이터센터가 운영되기 시작하면, 용량 권리를 고정하고 인프라 위험을 배분하며 서비스 우선순위를 정의하는 구속력 있는 유틸리티 계약을 통해 전력망 제약과 신규 상호연결 모라토리움으로부터 실질적으로 보호된다"고 언급했습니다.

기존 시설은 여전히 상당한 가치를 지니고 있습니다. JLL의 데이터센터 전략 부사장인 Sean Farney는 "10년, 15년 또는 20년 된 시설도 여전히 전력과 광섬유가 갖춰져 있으며, 아직 수년의 유효한 수명이 남아있는 기계 장비를 보유하고 있습니다"라고 말했습니다. 하이퍼스케일, 코로케이션 및 엔터프라이즈 조직들은 AI 컴퓨팅 요구사항을 지원하기 위해 이러한 구시설들을 업그레이드하고 있습니다.

기존 데이터센터 클러스터는 운영자들이 고밀도 광섬유 경로, 클라우드 가용성 영역, 캐리어 호텔 및 대도시의 숙련된 노동력 풀에 근접하려고 하면서 "자기강화적 집중 효과"를 창출합니다. Morningstar는 이러한 동학이 "안정화된 자산의 견고한 운영 성과"를 지원한다고 언급했습니다. 2020년 이후 데이터센터 임대료는 연간 약 9% 상승했습니다. 20메가와트를 초과하는 대규모 배포는 현재 에너지 비용을 제외하고 킬로와트시당 평균 약 $141의 임대료를 기록하고 있으며, 이는 고밀도 하이퍼스케일러 준비 용량에 대한 프리미엄을 반영합니다.

그러나 이러한 시설들은 전력 부족으로부터 완전히 격리되어 있지 않습니다. Morningstar는 "이러한 보호는 절대적이지 않습니다"라고 경고했습니다. 계약상 구조는 비용 확실성과 ESG 정렬을 개선하지만, 일반적으로 유틸리티의 물리적 공급 역할을 대체하지는 못합니다. 유틸리티와 시스템 운영자는 전송, 평형 유지 및 공급에 대한 통제권을 유지합니다. 데이터센터로부터의 전력 수요가 인프라 확장을 초과하면서, 유틸리티와 규제 당국은 전력망 비상사태 시 운영자들이 전력 소비를 줄이도록 강제할 수 있는 대규모 부하 프레임워크에 감시, 수요 대응 의무 및 부하 감축 메커니즘을 점점 더 포함하고 있습니다.

에너지부는 PJM Interconnection이 극저온 현상 중에 정전을 방지하기 위해 데이터센터와 대규모 산업 시설로부터 주거 가정으로 전력을 돌리도록 승인했습니다. 텍사스주는 75MW를 초과하는 부하를 가진 데이터센터가 필수 수요 관리 프로그램에 참여하도록 요구하는 규정을 제정했습니다.

Morningstar는 "안정화된 데이터센터는 계약상으로는 확보되었지만 체계적으로는 우발적인 자산으로 간주되어야 합니다. 기존 계약에 따라 일상적인 전력망 제약으로부터는 보호되지만, 긴급 감시, 규제 개입 또는 전기 시장 설계의 구조적 변화와 관련된 기한과 꼬리 위험 시나리오에는 여전히 노출되어 있습니다"라고 밝혔습니다.

데이터센터 건물주들은 갱신 시 상당한 임대료 인상을 거두고 있으며, 2020년 이후 평균 70% 증가했습니다. 현재 체결되는 대부분의 임차는 3% 이상의 연간 에스컬레이션과 함께 진행되며 할인이 없습니다.

인공지능은 신규 데이터센터 용량 수요의 50% 이상을 견인합니다. 그러나 Morningstar가 관찰한 바와 같이, 매력적인 에너지 가격을 가진 시장일지라도, 변전소가 포화되어 있거나, 전송 업그레이드가 지연되고 있거나, 상호연결 연구가 느리거나, 유틸리티 운영자가 피크 시간대에 적절한 발전 용량을 보장할 수 없다면 "상업적으로 실행 불가능"할 수 있습니다.

기존 시설들이 AI GPU 저장 컴퓨팅에 필요한 액체 냉각을 지원하지 못할 수 있지만, 개조될 수 있습니다. Farney는 "이는 하이퍼스케일, 코로케이션 및 엔터프라이즈 시설 전역에서 일어나고 있습니다"라고 말했습니다. 엔터프라이즈 사용자들은 온프레미스, 코로케이션 및 클라우드 인프라의 하이브리드 포트폴리오를 점점 더 관리하고 있으며, 개별 사이트 요구사항은 500kW에서 3MW까지 다양합니다.

Farney는 "일부 엔터프라이즈들은 지난 10년 동안 대부분 비어있던 자사의 온프레미스 데이터센터를 개조하고 있으며, 컴퓨팅 부하를 클라우드로 이관하고 있습니다. 이는 테스트 및 AI 환경 구축에 완벽한 여유 전력을 남깁니다"라고 설명했습니다. 이러한 프로젝트들은 클라우드 기반 AI에 의존하면서도 낮은 지연시간 접근성과 현장 직원 접근성을 유지하면서 장기 비용을 절감할 수 있는 기회를 제공합니다.

Farney는 "클라우드에서 AI 추론을 실행하는 것은 장기적으로 비용이 많이 들 수 있으며 지연시간에 의해 제한될 수 있으므로, 엔터프라이즈들은 이전에 방치된 시설에서 자사의 온프레미스 AI 추론 랩 환경을 구축하고 있습니다"라고 말했습니다.

주요 과제는 기계 및 전기 인프라의 개조에 있습니다. 그러나 시스템이 적절하게 유지되어 왔고 양질의 장비로 적절히 크기 조정되어 있다면 개조는 관리 가능합니다.

JLL에 따르면, "하지만 이 그룹조차도 비즈니스 성장을 지원하기 위한 용량을 확보하기 위해 어려움을 겪고 있습니다."