JLL은 건설비용이 상승하는 가운데, 전력 확보가 불확실하거나 앵커 테넌트 또는 신뢰할 만한 공사 일정이 없는 프로젝트의 경우 강력한 AI 수요만으로는 데이터센터 개발사의 마진을 지키기에 충분하지 않다고 밝혔다.

데이터센터 개발사들은 전력 공급이 확보되어 있고, 확정된 고객이 있으며, 실제 준공까지의 경로가 신뢰할 만한 경우에 한해 건설비 상승분을 임차인에게 전가할 수 있을 것이라고 JLL은 밝혔다.

부동산 서비스 기업 JLL은 『Global Construction Costs Index 2026』에서 연간 3%~6%의 건설비 상승이 새로운 기준선이 되었다고 분석했다. 이는 2020년 이전에 흔했던 2%~3% 수준에서 올라간 것이다. JLL은 또한 2027년 전 세계 입찰가격이 3.1%~4.2% 추가 상승할 것으로 전망했으며, 북미의 경우 3.2%~4.2%로 예측했다. 이러한 전망은 데이터센터 부문만이 아니라 건설업 전반에 적용되는 것이다.

JLL 보고서는 임대료와 자산 가치의 상승이 데이터센터 프로젝트가 이러한 인플레이션의 일부를 흡수하는 데 도움이 되었다고 지적한다. 그러나 JLL 데이터센터 및 중요시설(Critical Environments) 팀의 기술서비스 이사 매튜 기딩스는 시장의 기본 여건이 강하다고 해서 개별 프로젝트가 자동으로 보호되지는 않는다고 말했다.

기딩스는 Data Center Knowledge와의 인터뷰에서 "비용이 계약된 수익을 앞지르거나, 전력 지연으로 수입이 미뤄지는 동안 금융비용은 계속 쌓이면 경제성은 무너진다"며 "자산 가치가 높아지는 것만으로는 그 격차를 메울 수 없다"고 말했다.

이러한 위험은 앵커 임차인이 없는 투기성 캠퍼스, 전력 공급이 불확실한 프로젝트, 그리고 건설비 상승을 흡수할 여지가 거의 없는 고정 임대료 계약에 묶인 개발 사업에서 특히 크다. AI 워크로드에 맞추어 재구성되는 노후 시설도 업그레이드 규모가 지나치게 커지면 어려운 경제성에 직면할 수 있다.

기딩스는 "강한 수요는 시장을 떠받치지만, 모든 프로젝트를 타당하게 만드는 것은 아니다"라고 말했다.

그는 자본비용 상승으로 기대 수익률이 잠식되거나, 전력 인프라 일정이 확정된 입주 시점을 넘어서거나, 임차인 수요가 계획된 용량을 더 이상 뒷받침하지 못할 때 개발사가 사업을 재검토해야 한다고 말했다. 전력 가용성 감소와 앵커 임차인 계약의 지연 역시 프로젝트 재설계가 필요할 수 있다는 신호라고 덧붙였다.

이러한 위험을 관리하는 한 가지 방법은 단계별 건설이다. 지출을 확인된 전력 공급과 고객 수요에 맞추면, 기본 여건이 갖춰지기 전에 개발사가 투입하는 자본을 제한할 수 있다.

인력 제약도 압박을 더하고 있다. 기딩스는 전기 및 기계 공종이 가장 큰 비용과 일정상의 과제를 만들고 있으며, 특히 전기공, 고압 전문 기술자, 배관공, 첨단 냉각 기술자가 그렇다고 말했다.

"제어, 시운전, 가동 팀 역시 중요한 병목 지점이 되었다. 이들의 가용성이 완공된 시설을 언제 가동할 수 있는지를 자주 결정하기 때문이다"라고 그는 지적했다.

또한 전력 및 변전소 건설 인력을 두고 경쟁이 심화되고 있으며, 이는 데이터센터 부지 자체를 넘어서는 위험을 낳는다. 노출을 줄이기 위해 기딩스는 개발사가 시공 파트너를 조기에 참여시키고, 가정된 노동력이 아닌 실제 인력 가용성을 기준으로 공사 일정을 검증해야 한다고 권고했다.

그는 또한 표준화된 설계, 공장 외 사전 제작(off-site prefabrication), 단계별 건설을 최대 인력 수요를 줄이는 방법으로 제시했다. 원격 지역에서는 인력을 유치하기 위해 주거, 교통, 출장 인센티브를 제공해야 할 수도 있다. 장기적으로는 직업학교, 도제 과정, 노조 교육 시설에 대한 투자가 향후 건설 단계를 뒷받침하고 지역 고용 기회를 넓히는 데 도움이 될 수 있다고 그는 말했다.

조달 전략도 그에 못지않게 중요해지고 있다. 핵심 장비의 긴 리드타임 때문에 많은 개발사가 발주를 앞당겼지만, 특히 AI 인프라가 계속 진화하는 가운데 임차인 요구사항이 바뀌면 이것이 문제를 낳을 수 있다.

기딩스는 "핵심은 모든 설계 결정을 고정하지 않으면서 제조 역량을 조기에 확보하는 것이다"라고 말했다.

그는 개발사가 변압기, 배전반, 발전기, 냉각 장비의 생산 슬롯을 미리 확보하되, 제작이 시작되기 전까지 사양을 변경할 수 있는 유연성을 협상해야 한다고 말했다. 발주는 검증된 임차인 요구사항과 명확한 결정 기한에 맞춰 진행되어야 한다.

이러한 접근법은 운영사들이 변화하는 랙 밀도와 액체 냉각에 대한 높아지는 관심을 반영해야 하는 상황에서 특히 중요하다. 모듈형 전력 및 냉각 시스템, 내장된 확장 용량, 액체 냉각을 위한 설계 장치는 프로젝트 전체를 훼손하지 않으면서 시설이 적응하도록 도울 수 있다.

"조기 조달은 일정을 보호하고, 유연한 설계는 자산의 장기 가치를 보호한다"고 기딩스는 말했다.

노후 시설의 리모델링은 특히 부지에 이미 가용 전력이 있고, 구조적 용량이 충분하며, 재사용 가능한 인프라가 갖추어져 있을 때 더 빠른 준공과 낮은 초기 비용을 가져다줄 수 있는 또 다른 방법이다. 그러나 건물에 대규모 기계설비 업그레이드, 전력 배전 용량 증설, 바닥 하중 보강, 또는 대규모 액체 냉각 개조가 필요하면 이러한 이점은 빠르게 사라질 수 있다.

"경제성은 결국 현재와 미래의 성능 요건을 충족하면서 기존 인프라를 얼마나 많이 유지할 수 있는지에 달려 있다"고 기딩스는 말했다.