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최근 매각된 데이터센터 기업 최고경영자는 현재 AI 인프라 투자가 1990년대 말 닷컴 버블기의 투기적 과열을 연상시킨다고 경고했다.

초스케일러의 자본지출 가속화에 따라 네오클라우드 및 콜로케이션 제공업체들의 잠재적 밸류에이션 리스크와 과잉 설비 우려를 부각함.

업계 전문지Slicast · September 4, 2026 · 미국 · 출처: 24/7 Wall St.

중요도 65

마르크 간지는 지난 30년 동안 디지털 인프라를 기관 투자 자산 클래스로 변모시켜 왔다. 이번 주, 소프트뱅크의 자사 인수 완료 임박과 함께 간지는 CNBC와의 인터뷰에서 AI 인프라 시장이 “정점 부근의 순간(toppy-esque moment)”을 겪고 있으며 이는 “1990년대 후반과 매우 유사하다”고 밝혔다. 당시 기업들은 수요가 현실화되기 전에 광섬유 네트워크 구축을 위해 막대한 부채를 감수했다. 오늘날 간지는 AI 인프라에서도 유사한 역학 관계가 관찰된다고 보지만, 현재의 확장 작업은 여전히 “기술 진화의 또 다른 단계”라고 강조한다.

2025년 12월 29일, 간지는 디지털브리지 그룹(NYSE:DBRG)을 소프트뱅크 그룹 코퍼레이션에 주당 16.00달러의 현금 거래로 매각하기로 합의했으며, 이 거래 규모는 40억 달러에 달한다. 주주들은 2026년 4월 해당 거래를 승인했다. DBRG 주식은 최근 $15.96에 거래되었으며, 이는 인수 가격을 근접하게 반영하고 있으며 과거 1년간 42.48%의 상승률을 기록했다. 간지의 퇴임이 확정됨에 따라 그의 최근 경고는 여전히 시장에서 활동하는 투자자들을 향해 보내진 것이다.

간지는 데이터 센터 환경을 양극화된 구조로 묘사했다. 디지털브리지는 일반적으로 포트폴리오 전반에 걸쳐 약 45% 수준의 대출 대비 가치(LTV) 비율을 유지하는 반면, 신규 경쟁자들은 70%에서 80% 범위로 진입하고 있다. 간지는 이러한 위험 프로필을 고도병에 비유했다. 그는 장기 임대 계약으로 묶인 투자 등급 tenants를 “안전의 섬”이라 칭하며 명확한 구분을 두었고, 공격적인 사채 구조에 의존하는 무등급 운영사와 대비시켰다.

이러한 우려는 새로운 것이 아니다. 디지털브리지의 2025년 3분기 earnings call에서 간지는 향후 24~36개월 동안의 사이클이 “많은 아마추어와 많은 관광객들로 특징지어질 것”이라고 경고했다. 그는 “이 기가와트급 프로젝트는 정말 어렵다”며, 고객들이 첫 개발자와 “400개 이상의 데이터 센터와 11개의 다양한 회사를 보유한” 기존 기업들을 쉽게 구분할 수 있다고 지적했다. 디지털브리지의 규모는 이러한 우위를 뒷받침한다. 2026년 1분기 기준, 동사는 관리 운용 수수료 수익 발생 자기자본(AUM)이 408억 달러에 달한다고 보고했다. 특히 2025년 3분기에만 기록적인 2.6기가와트의 면적을 임대했으며, 이는 해당 기간 미국 하이퍼스케일 임대 시장의 약 3분의 1을 차지했다. 또한, 디지털브리지의 지원을 받는 밴타지 데이터 센터스는 오라클과 오픈AI의 스타게이트 프로그램과 계약한 250억 달러 규모의 텍사스 캠퍼스 ‘프론티어’를 건설 중이며, 이는 분명히 소프트뱅크의 관심을 끌 만한 요소들이다.

간지는 엔비디아(NASDAQ:NVDA)를 둘러싼 자금 조달 구조에 대해 가장 날카로운 비판을 가했다. 그는 엔비디아의 칩 금융 지원 계획을 뒷받침하는 자본이 “완벽하게 가격 책정되어 있다(priced to perfection)”고 설명했는데, 이는 구조가 생존 가능하려면 모든 기초 가정들이 충족되어야 함을 의미한다. 최근 earnings call에서 엔비디아는 아폴로, 블랙록, 블랙스톤, 브룩필드, 골드만 삭스, KKR과의 파트너십을 통해 5,000억 달러 이상의 제3자 자본을 유치하겠다고 발표했다. 이 모델 하에서 엔비디아는 “시설 용량의 일부에 대한 수령 또는 지불 의무(take or pay commitment)와, 대출자들이 프로젝트에 대한 자금 조달에 자신감을 가질 수 있도록 하는 최소 수익 보장”을 제공한다. 최고재무책임자(CFO) 콜레트 크레스는 논란을 인정하면서도 “일부에서는 이를 순환 금융(circular financing)이라 부를 수도 있겠지만,” 회사는 이를 다르게 보고 있다고 주장했다.

엔비디아의 운영 규모는 이러한 자금 조달 접근 방식을 필요로 한다. 2027 회계연도 2분기 보고서에서 엔비디아는 전년 동기 대비 105.8% 증가한 962억 2천만 달러의 매출을 기록했으며, 데이터 센터 매출은 117% 증가한 890억 2천만 달러에 도달했다. 공급 의무는 2,790억 달러로 급증했다. 약 45배의 이익 배수(earnings multiple)로 거래되고 있으며 5년간 896.2% 상승한 엔비디아의 평가 지표는 간지의 1990년대 후반 비교론에 대한 추가적인 맥락을 제공한다.

간지의 분석은 AI 인프라 부문에서 실제 위험이 어디에 위치하는지를 명확히 한다. 투자 등급 tenants에게 수년간 임대되고 적절한 부채로 자금 조달된 캠퍼스는 이미 고객을 보유하고 예측 가능한 수익 흐름을 갖추고 있다. 반면, 무등급 운영자를 위한 프로젝트 가치의 70%에서 80%를 차입하는 신규 개발자는 올바르게 정렬되어야 할 변수가 훨씬 더 많다. 이러한 캠퍼스를 지원하는 전력, 냉각 및 네트워킹 공급업체들은 반도체 제조사를 넘어선 AI 인프라에 대한 별도의 분석에서 상세히 다루어진distinct한 산업군을 형성한다. 간지는 모든 데이터 센터가 거품(bubble)이라고 주장하는 것이 아니다. 오히려 그는 레버리지가 결국 어떤 프로젝트가 변화하는 시장 조건을 견딜 수 있을지를 결정할 것이라고 경고한다.

문의나 수정 사항이 있을 경우 [email protected]로 연락하십시오. 게릴린 테르조는 배당금 투자 안내서 《Dividend Investing Strategies: How to Have Your Cake & Eat It Too.》의 저자입니다. 베테랑 금융 기자로서 그녀는 글로벌 애그인베스팅(Global AgInvesting)과 같은 매체에서 농업 금융을 다루며, 24/7 월스트리트(24/7 Wall Street)에서는 더 넓은 주식 시장 및 개인 금융 주제를_coverage_합니다. 그녀는 CNBC에서 경력을 시작했고 이후 뉴욕에서 폭스 비즈니스(Fox Business) 창립에 기여했습니다. 현재 게릴린은 콜로라도주 우들랜드 파크(Woodland Park)에 거주하며 자연 사진 촬영을 취미로 하고 있습니다.

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