金融机构正将AI数据中心的巨大电力需求证券化，构建一个新结构的610亿美元债券市场，用于资助电网升级和电厂扩建。
每一次人工智能交互都在数据中心内消耗电力。服务器计算响应，冷却系统散发产生的热量，网络基础设施将结果传回给用户。当扩展到数百万次请求时，电力成为设施最大的支出之一。充足的电力供应同时决定了一座建筑所能支持的计算容量及其收入潜力。
华尔街现在正将这一收入流打包成债券。一旦数据中心投入运营并拥有付费租户，其所有者可以将该设施及其合同转让给一个独立的法律实体来发行债务。投资者从租户租金和服务费中获得偿还，扣除包括电费、维护、税收和保险在内的运营成本后剩余的部分作为还款来源。抵押品不仅限于租金收入，还包括实物资产、关键基础设施、客户协议以及运营业务本身。由于电力在现金流瀑布结构中属于优先支出，电价和可用兆瓦容量对债券表现的影响几乎与租户的信用状况相当。
今年2月，标准普尔（S&P）授予Sabey Data Center Issuer 4.75亿美元2026年期票据A(sf)评级，该票据由房地产和租户租赁付款支持。据结构化金融协会（Structured Finance Association）引用巴克莱（Barclays）数据的研究显示，整个行业的未偿数据中心证券化产品规模已从2020年的约40亿美元扩大至2026年7月的610亿美元。这些债券赋予投资者对房地产和运营收入的求偿权，尽管其背后的经济驱动力仅仅是向信用良好的计算客户提供可靠的电力供应。人工智能实际上已将兆瓦转化为一种可交易资产，华尔街可以在固定收益投资组合中对其定价和配置。
新的房地产单位是兆瓦
传统房地产指标在应用于数据中心时显得不足，因为平方英尺仅描述了物理外壳。现代服务器园区需要专用的公用事业连接、变电站、备用电源发电、先进冷却、强大的安保和光纤网络——所有这些都围绕每个服务器机架的具体功耗进行工程设计。对于人工智能运营商来说，电力供应有限的空置空间价值微乎其微。相反，在电网受限地区获得一兆瓦的保障容量可以决定整个项目的可行性。
国家预测突显了这些物理需求的快速扩张。劳伦斯伯克利国家实验室（Lawrence Berkeley National Laboratory）2025年的更新估计，在其基准情景下，美国数据中心在2030年的用电量可能达到649太瓦时，占美国总用电量的11.8%。更广泛的建模场景预测消费量在521至843太瓦时之间，即占总用电量的9.5%至15.3%，具体取决于半导体出货量、服务器利用率、设备寿命和冷却效率等因素。对于债券投资者而言，这种巨大的差异凸显了在长期证券存续期内电力需求潜在的波动性。
虽然增加人工智能芯片部署推动了更高的收入，但也需要额外的电力基础设施、公用事业升级和增强的冷却系统。即使拥有长期租户协议的设施，随着新一代处理器在每个机架内集中更多的热输出，也可能需要进行昂贵的改造。客户协议将这种计算需求转化为可预测的收入。主要的云服务和人工智能租户通常租赁整个数据中心大厅或兆瓦级容量的区块，支付地板空间、保证电力可用性以及持续的运营服务费用。这些协议产生稳定的现金流，但严重的租户集中度可能会将整个园区的财务健康与少数几家科技公司绑定在一起。
向美国证券交易委员会（SEC）披露的交易结构优先考虑租户和客户收入，在分配剩余现金给债券持有人之前，先扣除税收、保险、电费、维护和运营成本。实物资产和合同权利作为抵押品，而公用事业成本最终决定了有多少收入能成功从人工智能租户流向投资者的票息支付。这种动态为债券投资者带来了两个相互关联的承保挑战。一家投资级的超大规模云计算公司可能在纸面上看起来信用极高，但其底层设施仍可能面临电力供应限制和技术过时的风险。因此，承保必须评估租户信用（客户是否能履行付款义务）和设施设计（基础设施是否会因更密集的芯片需要新的电气和冷却配置而失去可行性）。
人工智能服务器大厅如何变成债券
随着风险特征的成熟，数据中心经历多个融资阶段。早期资本通常来自建设贷款、项目融资、私人信贷或公司债券，用于资助土地收购、设备采购、许可和公用事业基础设施。早期贷款人吸收诸如电网互联延迟、建设成本超支或租户入住率不足的提前开业等风险。一旦投入运营并完全出租，所有者可以通过数据中心证券化或商业抵押贷款支持证券（CMBS）进行再融资。与公司债务依赖于发起人合并资产负债表不同，CMBS交易直接由底层物业担保。
数据中心证券化将设施和运营资产隔离在一个受保护的特殊目的实体（SPV）内，将投资者的追索权主要限制在该特定资产池内。特殊目的实体通常持有房地产、电力和冷却基础设施、光纤网络、租赁和服务协议，而第三方运营商负责日常管理职能。主信托结构允许发起人逐步增加合格的数据中心并发行额外票据，从而将服务器园区组合转变为未来发展的经常性融资机制。
根据提交给SEC的Latham律师事务所信函，这些交易通常以杠杆率不超过评估资产价值的70%开始，要求发起人至少出资30%的股权。票据通常设有大约五年的目标再融资或还款日期，以及25至30年的法定到期窗口。这一漫长的到期差距引入了重大的再融资风险，因为底层商业模式假设发起人可以在法定截止日期前几年获得新债务或执行提前还款。华尔街将这些现金流分层为具有不同优先级的不同类别，使单个资产池能够满足养老金基金、保险公司、对冲基金和其他具有不同风险偏好的机构买家的需求。高级层级享有优先现金分配，通常提供较低的收益率，而次级层级则要求较高的票息，以补偿其首先吸收损失的风险。
结构化金融协会的部门审查指出，平均数据中心ABS发行额接近6亿美元，平均数据中心CMBS发行额接近12亿美元。尽管近期有所增长，但与更广泛资本流入相比，结构化信贷市场仍然 modest（适度/较小）。结构化金融协会引用摩根士丹利（Morgan Stanley）的估计称，到2028年全球数据中心支出将达到2.9万亿美元，其中约1.4万亿美元由大型云公司的现金流覆盖，另外1.5万亿美元需要外部融资。证券化和商业抵押贷款债券可提供约1500亿美元，其余部分由公司债务、银行贷款、项目融资、私人信贷和设备贷款来资助。
数据中心已经占据了结构化信贷的更大份额。同一份文件指出，到2026年，数据中心ABS约占奇异ABS市场的12%，高于2020年的3%，而数据中心CMBS约占单一资产、单一借款人CMBS的6%。报告中引用的巴克莱预测显示，到2028年底，未偿数据中心证券化产品规模可能高达1800亿美元。
人工智能债券市场摆脱ABS标签
7月29日出现了一项关键的澄清，当时SEC结构化金融办公室同意，符合Latham描述的数据中心证券化不属于《证券交易法》定义的资产支持证券（ABS）。这份员工回复严格限于所提出的具体事实，不具有约束力的法律先例效力，并保留了SEC对结构不同的交易做出不同裁决的裁量权。
理由在于投资者偿还后的剩余价值。传统的ABS工具通常由摊销资产组成，如抵押贷款、汽车贷款或应收账款，随着借款人履行义务，这些资产会消失。相比之下，数据中心发行人在债券偿还后仍保留对该设施的拥有权和运营控制权。底层的土地、电力基础设施、冷却系统、租赁和运营业务继续产生价值，使得该结构在功能上类似于为一个活跃的房地产企业融资。这一区别造成了术语上的分歧。虽然市场参与者继续将这些工具称为数据中心ABS，但SEC的裁决针对的是《证券交易法》下的狭义法定定义。因此，通俗的市场术语和法律分类现在描述的是不同的概念，两者在技术上都不算错误。
这一重新分类使符合条件的交易免于承担几项特定的ABS监管负担。Latham对SEC观点的解释称，市场参与者可以停止自愿遵守联邦规则，该规则要求证券化发起人保留5%的信用风险。Rule 192禁止某些涉及受保证券化的利益冲突，也适用于该结构之外，以及与回购活动和第三方尽职调查报告相关的披露条款也是如此。
典型的数据中心结构